本文摘要：2004年12月28日，深圳地鐵一期工程兩條線路、十八座車站全線開通。深圳因此成為繼北京、上海、廣州之后，我國內地第四個擁有地鐵的城市。深圳地鐵的開通，對于深圳城市經(jīng)濟的發(fā)展有著

　2004年12月28日，深圳地鐵一期工程兩條線路、十八座車站全線開通。深圳因此成為繼北京、上海、廣州之后，我國內地第四個擁有地鐵的城市。深圳地鐵的開通，對于深圳城市經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用，而在房地產(chǎn)行業(yè)，地鐵開通，更是掀起了“軌道物業(yè)”的新熱潮，有關地鐵物業(yè)的市場因素因此成為人們所爭論的焦點。

　　地鐵開通后，地鐵物業(yè)究竟會怎么走？給深圳樓市影響又將帶來何種影響？

樓市銷售看好， 二手樓上漲迅猛

　　深圳地鐵1號線運行通車的消息，對深圳樓市來說，是一個利好消息，特別是對軌道物業(yè)來說，將有很好的潛力和升值空間。1月4日，深圳地鐵有關負責人透露，從去年12月28日至今年1月4日，深圳地鐵共運送乘客138萬人次以上，平均每日運送19.7萬人次。這樣的運營壓力是任何城市地鐵初開通時都沒有遇到過的。這種運力最直接的效應就是，地鐵所帶動的人流物流，將更進一步刺激軌道沿線物業(yè)，特別是商鋪、寫字樓市場呈現(xiàn)出越來越好的銷售態(tài)勢。

　　而實實在在，地鐵的建設和開通，受益最明顯的當數(shù)二手樓。據(jù)悉，在地鐵僑城東站附近，碧海云天、錦繡花園屬近兩年入伙的新樓盤，今年的二手樓售價大幅飆升，租金也一路看漲。新浩城、金海燕等樓盤的二手房交易也非常火爆，據(jù)中聯(lián)、中原、世華等多家二手樓中介公司的店面經(jīng)理介紹，100平方米左右的二手房，元月份的交易價至少比去年年底上漲了5萬元，較去年年初上漲了近10萬元。

　　再看寫字樓，車公廟一帶的寫字樓售價在2000年前大概在5000元每平方米左右，可隨著2001年地鐵1號線的開工建設，該片區(qū)的物業(yè)迅速升值，從當年6000元每平方米一路升到2002年的8000元—10000元每平方米，到目前的1.5萬元-2萬元每平方米甚至更高，3—4年間升幅超過300%，而租金增幅也達到2—5倍。

　　對此，深圳地鐵投資公司有關負責人說，地鐵不僅是一個交通概念，而是城市生活及城市資源概念。把地鐵的建設與城市建設進行綜合考慮，進行同步建設，才能保證地鐵建設資源利用的最好化、最大化。他說，地鐵作為生活概念，在很大層面上，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而深圳地鐵的建設，使資源開發(fā)在市場中得到了整合，同時也為軌道沿線的地產(chǎn)開發(fā)，贏得了很大的商機，其物業(yè)效應是看好的。地鐵成為樓市促銷利劍，地鐵作為開啟沿線站口樓盤升值大門的“金鑰匙”，被開發(fā)商看做是一把利劍，且一度受到購房者的青睞。

　　有關專家表示，地鐵帶動沿線物業(yè)的升值潛能還將進一步增大。

　　促使沿線物業(yè)開發(fā)地價上升

　　地鐵經(jīng)濟、地鐵商圈既包括地鐵上經(jīng)濟圈又包括地下經(jīng)濟圈。在深圳，打著“地鐵物業(yè)”、“地鐵商圈”招牌的地上物業(yè)甚多，寫字樓、住宅、文娛、服務等各類物業(yè)都有，甚至連相隔地鐵站口上百米的物業(yè)也套上了“地鐵”的招牌。毫無疑問，地鐵對于沿線物業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用，不少專家指出，地鐵的開通使物業(yè)升值至少在20%以上。事實上，地鐵沿線物業(yè)就已經(jīng)表露出了這種強勁的增長態(tài)勢，無論是一手樓還是二手樓，地鐵站口物業(yè)的增幅有點“意料之中”，結果卻超乎“意料之外”。

　　與此相對應，地鐵沿線的待開發(fā)土地因此備受關注，地鐵開通不僅刺激房價上漲，也將直接促使地價上升。目前在市土地房產(chǎn)交易中心掛牌的位于福田區(qū)深南大道旁（車公廟），宗地號B107－U001、B302－U001的土地拍賣也必將引發(fā)業(yè)界更多的猜測和關注。

　　地鐵沿線物業(yè)地價上升是必然趨勢，深圳市土地估價中心的有關人員表示，因地鐵開通是否提高地價的方案討論，市國土局先后召開了兩次會議，盡管至今沒有明確定論，但實際運作上，很多估價機構就已經(jīng)考慮到了相關的上漲體系，同樣，估價中心的土地參照指標也有相應的調整。而深圳地產(chǎn)中介評估機構的一位權威人士則認為，地鐵開通直接或間接促使地鐵物業(yè)，特別是站口物業(yè)的升值，相對于土地而言，地價的升值潛力短期內至少在10%—20%。

　　關外樓市進入地鐵時代

　　據(jù)了解，隨著深圳地鐵1號通車，1號線延長線(世界之窗—深圳機場)和3號線(紅嶺中路—龍崗龍興街)的動工，以及4號線(皇崗口岸—龍華新城中心)1期工程的相繼通車，業(yè)內人士普遍認為，地鐵的這些利好消息對寶安、龍崗關外地產(chǎn)的發(fā)展將起到極大的促進作用。

　　近年來，由于特區(qū)內可供開發(fā)的土地越來越少，深圳房地產(chǎn)的戰(zhàn)略重心隨著政府的規(guī)劃已逐步向關外轉移，寶安、龍崗事實上已成為深圳樓市新的關注點和熱點，而且商業(yè)和住宅都已漸成規(guī)模，但由于關外地產(chǎn)目前受交通、城市化因素制約較大，不少項目建設的速度和規(guī)劃還受到一定影響，因此，地鐵建設和開通所帶來的便利對關外地產(chǎn)的影響是積極和深遠的。

　　業(yè)內一些專家分析時指出，由于地鐵1號線、2號線上物業(yè)開發(fā)已趨成熟，可供開發(fā)的土地微乎其微，相反，1號線延長線、3號線、4號線的空間較大，所受到的市場關注度伴隨1號線開通而日益上升。特別是3號線，隨著開工日期的提前，這條由特區(qū)內通往龍崗中心城的地鐵的竣工時間也將由2010年提前到2007年底。因此，關注地鐵一定要關注關外。

　　2004年12月28日，地鐵1號線正式通車，預示深圳地產(chǎn)由此正式進入地鐵時代。而1、3、4號地鐵線成為關注焦點的同時，其沿線物業(yè)無疑成為關外地產(chǎn)的重中之重。