本文摘要：隨著北京大興新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，地鐵大興線(xiàn)的破土動(dòng)工，大興醫(yī)藥基地和文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，大興區(qū)，尤其是地鐵大興線(xiàn)的黃村衛(wèi)星城，越來(lái)越受到

前言：
 
　　隨著北京大興新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，地鐵大興線(xiàn)的破土動(dòng)工，大興醫(yī)藥基地和文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，大興區(qū)，尤其是地鐵大興線(xiàn)的黃村衛(wèi)星城，越來(lái)越受到社會(huì)的關(guān)注。幾年前，八通地鐵線(xiàn)的開(kāi)通，帶動(dòng)了通州地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)和商業(yè)的繁榮發(fā)展，地鐵10號(hào)線(xiàn)的試運(yùn)行也促使了沿線(xiàn)樓價(jià)的普遍上漲和成交量也上升，可以預(yù)計(jì)，大興線(xiàn)也將這一機(jī)會(huì)帶入大興區(qū)。藉以此文對(duì)地鐵大興線(xiàn)周邊住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析研究，希望對(duì)了解北京住宅市場(chǎng)有所助益。

　　一、區(qū)域概況

　　一）地鐵大興線(xiàn)概況 

　　地鐵大興線(xiàn)于2007年5月獲得批復(fù)，2008年6月1日開(kāi)工建設(shè)。該線(xiàn)北起豐臺(tái)區(qū)馬家樓、南至大興區(qū)南兆路，在馬家樓站與北京地鐵4號(hào)線(xiàn)接軌，全長(zhǎng)約22公里，沿途經(jīng)過(guò)豐臺(tái)區(qū)南苑地區(qū)、大興區(qū)西紅門(mén)地區(qū)、大興新城主城區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。

　　除起點(diǎn)馬家樓車(chē)站外，該線(xiàn)共設(shè)11座車(chē)站，分別是：南苑西站、西紅門(mén)站、五環(huán)路站、金星路站、棗園路站、清源路站、黃村大街站、黃村火車(chē)站站、義和莊站、生物醫(yī)藥基地站、南兆路站，大興線(xiàn)建成后，從大興金星站到中關(guān)村只有20公里，而乘坐軌道交通從大興新城至西單僅需35分鐘左右，將大幅度縮短大興新城與市中心的時(shí)間、空間距離。

　　另外，在建設(shè)上，地鐵大興線(xiàn)采取了軌道交通與區(qū)域發(fā)展核心相結(jié)合的模式，這種模式實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)“三個(gè)統(tǒng)一”。對(duì)西紅門(mén)站、金星路站、棗園站、義和莊站、醫(yī)藥基地站、南兆路站六個(gè)重點(diǎn)站進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，使出入站口與周邊商業(yè)、住宅小區(qū)等建筑相融合，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)與地上建筑無(wú)縫對(duì)接，使地鐵與公交站點(diǎn)結(jié)合，形成地下地上有機(jī)結(jié)合的立體化公共交通樞紐和網(wǎng)絡(luò)體系，整合集聚客流，方便群眾換乘。地鐵大興線(xiàn)預(yù)計(jì)2010年試運(yùn)營(yíng)。

　　二）大興線(xiàn)周邊發(fā)展規(guī)劃

 

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　　地鐵大興線(xiàn)周邊區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，以大興區(qū)為主。根據(jù)北京市總體定位，大興區(qū)將圍繞地鐵沿線(xiàn)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。目前，大興區(qū)正在圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展發(fā)展空間。《大興區(qū)地鐵沿線(xiàn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》已取得階段性成果，沿線(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，總建筑面積659萬(wàn)平米，大興將著力打造商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)、綜合服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、物流服務(wù)集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、金融后臺(tái)服務(wù)及技術(shù)服務(wù)業(yè)。

　　在地鐵大興線(xiàn)金星站周邊將建設(shè)集創(chuàng)意設(shè)計(jì)、企業(yè)孵化、展示交易等功能于一體的北京設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、環(huán)境、集成電路、軟件、建筑等設(shè)計(jì)研發(fā)技術(shù)。2011年地鐵大興線(xiàn)投入運(yùn)營(yíng)后，北京設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園也將同時(shí)具備入駐條件。交通建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前邁進(jìn)，地段價(jià)值不斷提升。

　　尤其重要的是大興黃村衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)，為一大亮點(diǎn)。

　　三）大興線(xiàn)沿線(xiàn)居住板塊

　　1、馬家堡板塊

　　馬家堡板塊，位于南三環(huán)與右安門(mén)外大街伸線(xiàn)交匯處，東側(cè)緊鄰建設(shè)中馬家堡西路，縱貫二、三、四環(huán)的交通主干道。醫(yī)院眾多、大學(xué)中小學(xué)以及綜合超市遍布，生活設(shè)施齊備。

　　馬家堡地區(qū)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱升溫主要原因就在于交通條件的改善，尤其是地鐵4號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)，更具有推動(dòng)性作用。在建的地鐵4號(hào)線(xiàn)，南起豐臺(tái)馬家樓，北至海淀區(qū)龍背村，穿越西單、西直門(mén)及中關(guān)村，貫穿南北，馬家堡就在馬家樓北。

　　盡管豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不如北城區(qū)域，相對(duì)于近郊城區(qū)其配套和商業(yè)仍有較大差距，但隨著近幾年城市規(guī)劃建設(shè)步伐的不段加快，尤其是地鐵4號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通及大興線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)，使得這里本交通更加便捷，加之優(yōu)越的區(qū)位條件，馬家堡最終會(huì)成為了一個(gè)配套設(shè)施完善的商圈和生活圈。

　　此區(qū)域在售代表樓盤(pán)有：星河城 、城南大道、東亞三環(huán)中心 、城南嘉園等等。該區(qū)域的樓盤(pán)戶(hù)型比較多樣，從五六十平米到兩百多平方米的躍層，可以滿(mǎn)足不同人群需求。地鐵4號(hào)線(xiàn)和大興線(xiàn)將吸引更多的人群來(lái)此居住，房?jī)r(jià)和租金的上漲不可避免。以“星河城”為例，2007年6月銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/平方米，而目前成交均價(jià)為16000元/平方米，一年漲價(jià)4000元/平方米。

 

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　　2、西紅門(mén)板塊

　　西紅門(mén)板塊，地處南四環(huán)和五環(huán)之間，緊鄰京開(kāi)高速路，興華大街與南四環(huán)、南五環(huán)交匯構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。隨著地鐵大興線(xiàn)的規(guī)劃和開(kāi)工建設(shè)，西紅門(mén)的商業(yè)價(jià)值勢(shì)必會(huì)得到進(jìn)一步的提升。西紅門(mén)附近擁有6萬(wàn)平米體育休閑公園，同時(shí)中學(xué)小學(xué)數(shù)量眾多，醫(yī)療機(jī)構(gòu)和商業(yè)店鋪形成了很好的配套組合，西紅門(mén)商圈有著雄厚的硬件基礎(chǔ)。

　　此區(qū)域在售代表樓盤(pán)有：鴻坤理想城 (論壇 像冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 新聞) (論壇 像冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 新聞)（查看地圖）、領(lǐng)海淺水灣等

　　3、黃村板塊

　　黃村衛(wèi)星城，是大興行政轄區(qū)，總體控制用地為94.60平方公里，其中建設(shè)用地為42.54平方公里，是大興區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是北京重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)衛(wèi)星城之一。

　　該區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，通常情況下，沿京開(kāi)高速到公主墳只需要25分鐘左右。近期將要拓寬的京開(kāi)輔路及今明年開(kāi)工興建的郭公莊路、馬西路兩條直通市區(qū)的交通干道，尤其是地鐵的開(kāi)通，會(huì)使衛(wèi)星城的交通更加暢通便捷。除此之外，商業(yè)配套日益完善，板塊內(nèi)不僅擁有興科隆、小白羊超市和便利店，更吸引了帝園商廈、物美大賣(mài)場(chǎng)、華堂商場(chǎng)等大型綜合性商業(yè)中心在此駐扎。

　　2011年地鐵大興線(xiàn)投入運(yùn)營(yíng)后，北京設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園也將同時(shí)具備入駐條件。交通建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向前邁進(jìn)，地段價(jià)值將不斷提升。

　　此區(qū)域代表樓盤(pán)有：原生墅、翡翠城、麗園陽(yáng)光、果嶺假日、彩虹新城 、螞蟻工房 、辰翰府以及翡翠城新項(xiàng)目等。

　　地鐵大興線(xiàn)周邊三個(gè)居住板塊中，由于地鐵4號(hào)線(xiàn)的帶動(dòng)作用，馬家堡板塊發(fā)展相對(duì)較快且較成熟，而位于大興區(qū)域的西紅門(mén)板塊和黃村板塊發(fā)展較為滯后。隨著城市規(guī)劃建設(shè)步伐的加快，尤其是地鐵大興線(xiàn)的建設(shè)通車(chē)，大興區(qū)的兩個(gè)價(jià)值被低估的居住板塊將日益升溫，現(xiàn)對(duì)這兩個(gè)板塊進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：

　　二、市場(chǎng)供給分析

　　1、產(chǎn)品形態(tài)

　　該區(qū)域房型以二居為主，占整體市場(chǎng)的65%。其中，所占比例較多的為彩虹新城，二居室供應(yīng)量占整個(gè)市場(chǎng)的五成稍強(qiáng)。

 

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　　別墅市場(chǎng)供應(yīng)較少，約占6%。其中，別墅主要集中在原生墅（聯(lián)排別墅）、辰翰府（獨(dú)棟別墅）、果嶺假日（聯(lián)排別墅+獨(dú)棟別墅）三個(gè)樓盤(pán)。

　　2、各項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)價(jià)

　　從銷(xiāo)售報(bào)價(jià)來(lái)看，該區(qū)域普通住宅價(jià)格在8300-9500元/㎡，公寓價(jià)格在11000元/㎡左右，別墅價(jià)格17000-22000元/㎡。

　　3、各項(xiàng)目成交價(jià)格

　　由于受到政府政策的影響，08年第二季度，市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)較重，開(kāi)發(fā)商多采取打折促銷(xiāo)手段，導(dǎo)致交易價(jià)格走低。其中，彩虹新城下跌最大，其次為麗園陽(yáng)光。

　　從物業(yè)類(lèi)型上看，該區(qū)域普通住宅的成交基本價(jià)格在8000-10000元/㎡，別墅成交價(jià)格在15000-18000元/㎡。視不同建筑類(lèi)型及品質(zhì)、環(huán)境、交通等條件有較大區(qū)別。

　　4、區(qū)域整體銷(xiāo)售情況

　　從幾個(gè)典型項(xiàng)目的成交情況來(lái)看：

　　由于受到整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的影響，該區(qū)域成交量與北京市整體市場(chǎng)基本保持一致，07年成交量呈“倒U” 分布,08年上半年成交量嚴(yán)重萎縮，第二季度雖比第一季度成交量有所上升，但增幅較小，再加上8月奧運(yùn)會(huì)的影響，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)不明朗。

　　從價(jià)格上分析，該區(qū)域成交價(jià)格首次出現(xiàn)回落，回落的原因，一部分是開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，實(shí)際成交價(jià)格有所下跌，另一個(gè)原因是第二季度小戶(hù)型成交量上升，交易量較大，將區(qū)域成交價(jià)格拉低。

　　四、綜述

　　在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，尤其是交通問(wèn)題較為嚴(yán)重的北京，人們的居住中心越來(lái)越傾向于交通便利和相關(guān)配套設(shè)施較為完善的區(qū)域。

　　地鐵大興線(xiàn)的興建，京開(kāi)高速輔路的拓寬及郭公莊路、馬西路兩條直通市區(qū)的交通干道的動(dòng)工建設(shè)，將使本區(qū)域的交通條件更加完善，便利的交通必將加快區(qū)域發(fā)展步伐。設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)藥基地以及首都第二機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)，也勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)本地區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施更加完善。

　　即將入市的幾個(gè)低密度大戶(hù)型住宅項(xiàng)目，會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域尤其是大型黃村的居住品質(zhì)。交通條件及配套設(shè)施的完善，會(huì)吸引更多諸如金融街的白領(lǐng)階層。

　　目前被忽視且低估的地鐵大興線(xiàn)周邊住宅市場(chǎng)，尤其是大興黃村居住板塊，會(huì)受到更多的認(rèn)可，會(huì)吸引更多住房需求者和投資者的關(guān)注。