2009年10月1日，深圳地鐵1號線延長段白石洲站、科技園站、深大站3站開通試運行，這宣告著地鐵一個新階段的開啟———未來一到兩年內，1號線延長段、3號線、4號線都將陸續(xù)開通，一個地鐵網(wǎng)絡覆蓋的深圳已成為清晰的未來。而大量國內外經(jīng)驗告訴我們，一個真正地鐵網(wǎng)絡的形成，必將給人們的生活方式和居住方式帶來長遠而深刻的影響，樓市也將為之改變。

    今年以來，深圳近關物業(yè)的持續(xù)火爆有兩個代表，一是春節(jié)后萬科金域華府開盤售罄，拉開了深圳樓市強勁復蘇的序幕，主要賣點就是近關地鐵物業(yè)；二是在“十一”期間樓市進入新的觀望期，秋交會冷清的情況下，寶安中心區(qū)的地鐵物業(yè)花樣年花郡，620套單位開盤便基本售罄，現(xiàn)場引來數(shù)千名購房者。為何地鐵物業(yè)每每能在市場方向不明時獲得熱銷，投資客林先生的觀點或許能夠提供部分解釋，“地鐵已經(jīng)開到深圳大學了，明年就能通到寶安中心區(qū)，以這里的環(huán)境和樓盤素質，價格再漲多少不敢說，租金肯定能漲?！?0月13日，他面對記者侃侃而談其投資理念，表示已相中了天健時尚空間、花郡、非常公館等地鐵沿線幾個小戶型樓盤，在他看來，地鐵將給寶安中心區(qū)、龍華、布吉等靠近關口，但是之前又深受交通困擾的區(qū)域，帶來大量的小戶型租住需求。

    林先生認為投資近關區(qū)域的中小戶型地鐵物業(yè)，相對比較安全。一是總價不高，在白領承受范圍內。二是寶安、龍華等近關區(qū)域規(guī)劃好，未來還有升值潛力。三是地鐵開通后，租金有望上升。今年以來，深圳近關物業(yè)的持續(xù)火爆有兩個代表，一是春節(jié)后萬科金域華府開盤售罄，拉開了深圳樓市強勁復蘇的序幕，主要賣點就是近關地鐵物業(yè)；二是在“十一”期間樓市進入新的觀望期，秋交會冷清的情況下，寶安中心區(qū)的地鐵物業(yè)花樣年花郡，620套單位開盤便基本售罄，現(xiàn)場引來數(shù)千名購房者。

    為何地鐵物業(yè)每每能在市場方向不明時獲得熱銷，投資客林先生的觀點或許能夠提供部分解釋，“地鐵已經(jīng)開到深圳大學了，明年就能通到寶安中心區(qū)，以這里的環(huán)境和樓盤素質，價格再漲多少不敢說，租金肯定能漲?！?0月13日，他面對記者侃侃而談其投資理念，表示已相中了天健時尚空間、花郡、非常公館等地鐵沿線幾個小戶型樓盤，在他看來，地鐵將給寶安中心區(qū)、龍華、布吉等靠近關口，但是之前又深受交通困擾的區(qū)域，帶來大量的小戶型租住需求。

    林先生認為投資近關區(qū)域的中小戶型地鐵物業(yè)，相對比較安全。一是總價不高，在白領承受范圍內。二是寶安、龍華等近關區(qū)域規(guī)劃好，未來還有升值潛力。三是地鐵開通后，租金有望上升?！案叻績r將倒逼關外物業(yè)租金上漲?！睒I(yè)內人士顧先生表示，深圳目前房價是關內2萬/平方米，關外1.5萬/平方米，以這樣的狀況，大量白領買不起房，只能租房，每年還有大量新畢業(yè)大學生進入深圳，租房的人一多，租金上升就可以預期。

    更重要的是舊改和拆遷。高房價使白領不得不租房，而城中村改造則將使在關內低價租房的場所消失，租住人群不得不轉向關外寶中、龍華等地，形成“關外租住，關內工作”這種模式，地鐵為這種模式提供了可能。關內城中村的舊改和拆遷離我們很近。崗廈的改造已經(jīng)全面轉入房屋拆遷和項目建設工作階段，大沖也在改造之中。剩下的幾個城中村改造只是時間問題。按照深圳《城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005-2010）》，深圳重點區(qū)域城中村將在5年內全部改完，2010年前特區(qū)內20%城中村拆除重建，2010年前特區(qū)外城中村5%拆除重建、20%城中村綜合整治。

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   房價高漲地鐵價值也“透支”

    種種跡象表明，地鐵對租金很可能具有一定拉動作用，那么對于房價呢？關外的地鐵物業(yè)價格是否還有上漲的空間？記者了解到這樣一個的故事，上海有一名投資者，專門投資地鐵沿線中小戶型，他的原則是，8000元/平方米買入，15000元/平方米賣出。依照這一原則，這些年來，他從陸家嘴買到徐家匯買到新莊……越買越遠。按照上海的城市化發(fā)展模式和地鐵的關系，一般是地鐵通到哪里，新城建設就抵達哪里，同時，老城區(qū)不斷進行舊改，城市隨著地鐵一步一步往外移，而房價也一個臺階一個臺階往往上漲。林曉華說：“如果不加以控制，未來地鐵通到沙井、松崗房價漲到1.5萬元/平方米不是沒有可能。”

    林曉華根據(jù)深圳1號線、南京、上海等地的經(jīng)驗，總結了一個地鐵刺激房價的規(guī)律，一般而言，在地鐵開通前的5年，從規(guī)劃剛剛公布的前兩年，房價漲得最厲害，進入施工期時，往往到達頂峰，地鐵概念會透支，到了第三年可能會有一個調整，之后到地鐵實際開通，價格會慢慢回復。到地鐵開通后，一些中心區(qū)域物業(yè)，最終價格可能超過高峰期10%-20%，而有些規(guī)劃配套差，或者偏遠的物業(yè)，房價很可能無法回復到最高峰。比如南京，在兩年前公布地鐵規(guī)劃，到現(xiàn)在房價已經(jīng)達到歷史最高，“所以買地鐵物業(yè)，最好是在地鐵規(guī)劃剛出臺就買，快通車時，地鐵的價值往往已經(jīng)被挖掘得差不多了?！?/P>

    地鐵促“郊居化”是種發(fā)展戰(zhàn)略

    事實上，如果我們從城市化的角度看待地鐵的建設、房價和郊區(qū)化，將看得更清楚。在城市中央土地資源日益緊缺、人口膨脹的壓力下，城市向外圍發(fā)展是必然趨勢，軌道交通、快速路便成為連接中心城區(qū)與郊區(qū)的橋梁，這個過程是城市化的過程，也是郊區(qū)物業(yè)價值和價格提升的過程。這條路，歐洲、美國、中國香港走過，上海、北京正在走，深圳也已經(jīng)起步。

    歐洲的“花園城市”是這一路徑的代表，方法是在郊區(qū)發(fā)展一個相對獨立、自給自足、均衡發(fā)展的新市鎮(zhèn)，以快捷的交通和城市中央相連，以減輕母體城市的人口密度和各種發(fā)展壓力。香港也采取了類似模式，荃灣、沙田、屯門等就是由此發(fā)展起來，地鐵軌道交通在這些新市鎮(zhèn)的發(fā)展中起到了非常重要的作用，但是不可否認的是，隨著新城的發(fā)展，房價也在上漲。深圳的四大新城規(guī)劃，實際也是該模式的翻版。國泰君安的一份研究報告指出，從我國城市化新的布局和發(fā)展方向看，上海、北京、廣州、深圳等大城市圈將進入圓錐形的擴張階段，都市中心和郊區(qū)房價都具有上升動力。

    而以省級較發(fā)達城市和省會城市為中心的其他都市圈仍將呈現(xiàn)中心積聚的形態(tài)，郊區(qū)的擴散呈緩慢態(tài)勢。有觀點指出，金融危機導致我們的經(jīng)濟發(fā)展將更多依靠內需拉動，而最大的內需來源就是農村城市化和由此帶來的軌道交通、高速路網(wǎng)、汽車等建設和消費需求。在未來10年的增長中，農村勞動力的有序轉移可以保障勞動力的供應，在外圍經(jīng)濟不景氣的情況下，圓錐形的城市化發(fā)展，可以通過衛(wèi)星城市的配套吸收大量勞動力，空間位置的改變也將使得汽車、軌道交通普及和發(fā)展，進入城市化帶動工業(yè)化的時代。從這個角度看，軌道交通將越來越多的人們帶往郊區(qū)居住是一種發(fā)展戰(zhàn)略的選擇。