投資者鄒小姐打來電話咨詢，現(xiàn)在武漢多條地鐵線路都在施工之中，市場中也出現(xiàn)了部分打著“地鐵商業(yè)”旗號的商業(yè)地產(chǎn)項目，現(xiàn)在投資“地鐵商業(yè)”是否為合適時機，對于市場行情及價格又應該如何把握?

    武昌、漢口皆現(xiàn)“地鐵商業(yè)”

    相比更早出現(xiàn)的“地鐵住宅物業(yè)”，“地鐵商業(yè)”在武漢還是一個相當陌生的名詞，雖然此前武漢已經(jīng)運營輕軌多年，但是輕軌并沒有延伸出相關的商業(yè)設施，所以對投資者而言也確實沒有更為適合的參照物。不過，目前武漢商業(yè)地產(chǎn)市場中已經(jīng)出現(xiàn)“地鐵商業(yè)”，出現(xiàn)的區(qū)域集中在武昌、漢口兩鎮(zhèn)。其中最早出現(xiàn) “地鐵商業(yè)”在中北路沿線，由于地鐵二號線在中北路上設有站點，沿線不少樓盤附屬的商鋪項目就作為“地鐵商業(yè)”在對外銷售。

    “這些鋪面售價相當高，甚至部分鋪面單位售價達到25000元/㎡以上，而按照目前該區(qū)域內(nèi)的鋪面租金價格來看，不要說8%的年回報率，就是5%的年回報率也很難達到?！鄙啼佂顿Y者關先生認為。不僅商鋪打上“地鐵”旗號，甚至部分區(qū)域內(nèi)的寫字樓也給自己貼上了“地鐵口寫字樓”的標簽，其銷售價格也直逼武廣商圈寫字樓售價。據(jù)了解，目前武漢市真正算得上“地鐵商業(yè)”的要數(shù)位于光谷區(qū)域的世界城步行街以及漢正街人防工程，這兩個項目是目前真正位于地鐵口且有著完善經(jīng)營管理的商業(yè)項目。

    投資前先充分評估

    面對著層出不窮的新興“地鐵商業(yè)”，投資者陷入了迷茫，業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了警告：在目前地鐵商業(yè)還沒有大面積進入市場之前，投資者應該更加謹慎，如需投資也應該有所借鑒，對項目進行充分評估。“目前武漢真正算得上‘地鐵商業(yè)’的項目少之又少，投資者不要以為在地鐵沿線就屬于‘地鐵商業(yè)’，真正的‘地鐵商業(yè)’是建設在地鐵各站點入口處的地下以及地上部分?！薄∩仄瘴飿I(yè)顧問(深圳)有限公司總監(jiān)熊江陵表示。記者采訪深圳某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士時，他認為“地鐵商業(yè)”的開發(fā)具有很強的專業(yè)性，商業(yè)定位非常重要?！拔錆h在此并沒有太多經(jīng)驗積累，商鋪投資者應該更加謹慎，在地鐵通車前后一年時間內(nèi)出手是比較合適的?！痹撊耸拷ㄗh道。

    “通常來講地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造，延長乘客逗留時間，將可能增大消費的有效性，因此對“地鐵商業(yè)”而言，如何將流動的乘客轉化為有效的購買力是在商業(yè)定位中需要給予高度關注的內(nèi)容，這對“地鐵商業(yè)”的經(jīng)營者提出的要求是更高的?！蔽錆h思銳房地產(chǎn)投資顧問有限公司副總經(jīng)理張敏表示。

　武漢提前“透支”地鐵概念

    毋庸置疑，國內(nèi)的城市軌道交通建設正呈現(xiàn)火爆局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、上海等15個城市共有約50條、1154公里軌道交通線路在建。而對于普通市民而言，除開享受到切實的交通便利之外，最為關注的莫過于城市軌道交通建設帶來的樓市格局變化?！暗罔F口精裝小戶型”、“武漢罕見地鐵上小復式”、“地鐵口上蓋物業(yè)，房價看升抗跌”……雖然還處于建設期，甚至有些線路才公布規(guī)劃，武漢的地鐵沿線房地產(chǎn)項目已經(jīng)打出以此為“噱頭”的大幅廣告，三年來經(jīng)過一輪又一輪熱炒，接近城鄉(xiāng)結合部的常青花園均價從不到3000元漲到6000元，遠離市中心的光谷片均價從3000元最高漲到7000元……自2006年武漢公布第一條地鐵建設規(guī)劃，地鐵沿線房價至今全部翻番。

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   地鐵概念成房價上漲動力

    記者在采訪中了解到，目前，武漢的地鐵網(wǎng)線尚未成型，而善于找賣點的開發(fā)商已紛紛開始拿來“為己所用”了。不論城區(qū)、郊區(qū)樓盤，凡與地鐵沾點邊，無不把地鐵將帶來的便利放在首位，借此抬高物業(yè)價格。2006年11月16日，武漢首個地鐵項目地鐵2號線一期工程試驗段正式動工，該線路起于常青花園止于魯巷，穿越商業(yè)中心、居住新區(qū)、高科技開發(fā)區(qū)和城市中心廣場，由此，地鐵沿線周邊的土地成為開發(fā)企業(yè)角逐的熱點。

    據(jù)了解，在2005年，常青花園兩個樓盤的平均售價還在3100元/平方米左右。到2006年底，其平均價格就上漲到3700元左右，之后價格加速上揚，今年新開盤的常青花園峻嶺項目均價已經(jīng)達到每平方米6100元。而地處武漢中心城區(qū)徐東武青四干道的花畔里項目，由于交通不便，2007年開盤均價僅5000多元，今年地鐵4號線提前動工的消息公布后，價格一路上漲，目前報價為每平方米7000元。

    地鐵規(guī)劃公布后，不止城郊的沿線樓盤受益，中心區(qū)的地鐵樓盤價格更是大踏步上漲，到目前漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)大部分地鐵附近樓盤均價已經(jīng)超過 8000元。有業(yè)內(nèi)人士表示，比照京漢大道輕軌對沿線房產(chǎn)項目價格的拉動，今后武漢中心城區(qū)地鐵項目沿線價格可能還有提升空間。記者了解到，根據(jù)武漢的軌道交通規(guī)劃，除了在建的輕軌、地鐵2號線一期和4號線一期，近期開始啟動軌道3號線、4號線二期、8號線一期工程，確保2015年初步形成主城140公里軌道交通骨架系統(tǒng)