廣州地鐵200億拿地 力推軌道+物業(yè)或引入房企共同開發(fā)
2017-12-06 來源:二十一世紀經(jīng)濟報道
本文摘要:兩年前的萬科股權(quán)之爭,將軌道+物業(yè)模式帶入大眾視野,如今,這一模式也成為各地軌道交通集團與房企合作發(fā)展的潮流。
兩年前的萬科股權(quán)之爭,將軌道+物業(yè)模式帶入大眾視野,如今,這一模式也成為各地軌道交通集團與房企合作發(fā)展的潮流。
11月底至12月初,廣州地鐵以近200億元拿下廣州兩幅地塊,加速布局軌道+物業(yè)的開發(fā),以反哺軌道建設(shè)。廣州地鐵官網(wǎng)顯示,其還計劃開發(fā)7個車輛段上蓋物業(yè)。
在國內(nèi)甚至全世界,盈利一直是造價高昂的地鐵項目的痛點,僅靠人流和車費,不足以支撐軌道建設(shè)和運營,很多軌道集團都是虧本運營。而軌道+物業(yè)模式,則可以有效彌補軌道建設(shè)資金和運營成本,因此近年來,軌道交通集團紛紛與房企合作開發(fā)軌道物業(yè)。
作為廣州目前唯一的軌道交通建設(shè)集團,廣州地鐵此前已聯(lián)手同屬廣州市國資委的越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等成立廣州軌道交通城市更新基金,共同推進軌道+物業(yè)的發(fā)展。
廣鐵拿地邏輯
極少在土地市場露面的廣州地鐵近來拿地頻繁,先在11月27日以總價63.83億元拿下番禺鐘村地鐵上蓋地塊;12月1日又以約131.6億的底價拿下新塘鎮(zhèn)13號線官湖車輛段及上蓋地塊。5天內(nèi),廣州地鐵以近200億元,拿下兩宗大體量地鐵上蓋商住綜合地塊。
公開資料顯示,官湖地塊是繼2009年總價為225億元的廣州亞運城地塊之后,廣州總價第二高的地塊。
作為廣州市國資委全資控股的大型國有企業(yè),廣州地鐵均以底價拿下這兩塊地,從出讓條件來看,上述地塊可謂“量身定制”。
根據(jù)出讓公告,兩地塊均要求競買人具有10年以上地鐵線網(wǎng)(地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路)建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗;地鐵上蓋物業(yè)(指位于地鐵站點主體結(jié)構(gòu)正上方,且結(jié)構(gòu)相連的物業(yè))開發(fā)經(jīng)驗。
廣州市業(yè)內(nèi)人士分析,廣鐵如此大手筆拿地,顯示廣州市正在加碼軌道+物業(yè)的發(fā)展。
廣州地鐵建設(shè)和運營有龐大的資金和盈利需求。以廣州地鐵11號線為例,計劃投資420多億,25-30年之間收回成本,前提還要得到政府政策支持以及票價補貼。
1月6日下午,廣州市人代會第一次會議天河代表團專題審查會上,廣州地鐵公司相關(guān)負責人透露,從2007年至今,廣州地鐵雖保持盈利,但離不開政府財政補貼,一是廣鐵之前的部分政府債還本付息;二是市民乘坐15次后票價六折優(yōu)惠所出現(xiàn)的資金缺口,還有一部分收入來源,則是地鐵票價收入以及沿線附屬資源的物業(yè)開發(fā)。
從廣鐵在建和擬建的多條地鐵線來看,投資巨大,發(fā)展軌道+物業(yè)成為必要。
廣州地鐵官網(wǎng)顯示,作為線網(wǎng)里程居全國第三、世界前十的地鐵公司,目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是核心業(yè)務(wù)之一,也是未來的利潤中心。
廣州地鐵已開發(fā)完成紫薇花園等十幾個項目;正在開發(fā)的南海金融城等項目總在建物業(yè)面積超過120萬平方米;計劃開發(fā)的有燕塘、北京路等7個車輛段上蓋物業(yè),計劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。
效仿東急電鐵
在國內(nèi),軌道+物業(yè)模式已在多個城市運行,如在深圳,萬科和深鐵合作的數(shù)個項目正在進行;在寧波,已有1號線的邱隘東站、東環(huán)南路站以及2號線的藕池站三個項目在實施軌道+物業(yè)模式。這些項目背后是綠城、華潤置地等開發(fā)商。
先行者萬科背靠深圳地鐵搶占先機,通過與軌道集團合作,萬科在北京、深圳等地已有40個以上的軌道物業(yè);另據(jù)中國中投證券統(tǒng)計,深鐵目前運營285公里11條線,未來仍有1142公里、42條線需要發(fā)展,與萬科合作可大幅推進“軌道+物業(yè)”發(fā)展。
其他房企也在加碼軌道物業(yè)。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者粗略統(tǒng)計,華潤置地已與上海申通、杭州地鐵、寧波地鐵、青島地鐵等軌道交通企業(yè)合作。
國泰君安判斷,軌道+物業(yè)發(fā)展已迎來黃金時代,保守估計未來5年內(nèi)新增軌道交通能夠為10.8億平方米的上蓋物業(yè)帶來價值提升。
“從發(fā)展的成熟階段來說,廣州地鐵起步相對晚。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。
從成熟市場的軌道+物業(yè)經(jīng)驗來看,目前有港鐵和日本東急電鐵(以下簡稱東鐵)兩種模式。據(jù)國泰君安梳理,香港以港鐵公司統(tǒng)籌地產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè),物業(yè)開發(fā)貢獻利潤達60%,使港鐵公司不依賴公共支出實現(xiàn)長足發(fā)展;東鐵則是軌交物業(yè)建設(shè)的實施主體。
港鐵和東鐵的根本不同在于,港鐵將地賣給開發(fā)商;而東鐵是自己開發(fā),或者找其他開發(fā)商來合作開發(fā)。
據(jù)此,廣鐵已在公開市場拿地,不可能自己再去轉(zhuǎn)手賣地,后續(xù)自己持有運營或引入開發(fā)商共同開發(fā)是大概率事件,更接近東鐵模式。
知情人士透露,廣鐵拿下前述兩塊地后,很大可能將引入越秀地產(chǎn)進行物業(yè)開發(fā);不過截至目前,雙方尚未透露相關(guān)信息。
有一些跡象顯示,廣鐵與房企的合作在加快。自去年至今,廣州地鐵已和越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等廣州本地國有房企達成戰(zhàn)略合作,并在今年7月,成立了廣州軌道交通城市更新基金,以“基金+軌道+物業(yè)”模式推進軌道+物業(yè)發(fā)展。
據(jù)越秀地產(chǎn)透露,上述基金由越秀集團、廣州地鐵集團及珠江實業(yè)集團作為戰(zhàn)略發(fā)起人,首期規(guī)模200個億。今后,還將以此為基礎(chǔ)引入社會資本。
該基金的運作思路為,圍繞軌道交通沿線場站,開展土地一級整備并交政府收儲,通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益;同時對地塊申請調(diào)規(guī)及設(shè)置出讓條件,實現(xiàn)土地一二級市場聯(lián)動;以夾層形式投資于地塊開發(fā)運營,通過項目開發(fā)、銷售、運營及資產(chǎn)證券化等渠道獲得投資收益。
越秀地產(chǎn)曾表示,在地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)完成后,無論是商業(yè)運營,還是資產(chǎn)證券化,其越秀商投和越秀房托(越秀地產(chǎn)持股39.1%)兩個資產(chǎn)管理平臺,都能為其提供全鏈條服務(wù),通過REITs和ABS等形式實現(xiàn)資產(chǎn)運轉(zhuǎn)的完整閉環(huán)。
嚴躍進認為,廣州地鐵負責沿線開發(fā),越秀等房企則打造物業(yè),雙方優(yōu)勢互補,利于后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項目的運營,也更容易進行金融化運作。
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