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廣州地鐵200億拿地 力推軌道＋物業(yè)或引入房企共同開發(fā)

2017-12-06 來源：二十一世紀經(jīng)濟報道
本文摘要：兩年前的萬科股權(quán)之爭，將軌道＋物業(yè)模式帶入大眾視野，如今，這一模式也成為各地軌道交通集團與房企合作發(fā)展的潮流。
　　兩年前的萬科股權(quán)之爭，將軌道＋物業(yè)模式帶入大眾視野，如今，這一模式也成為各地軌道交通集團與房企合作發(fā)展的潮流。
 
　　11月底至12月初，廣州地鐵以近200億元拿下廣州兩幅地塊，加速布局軌道＋物業(yè)的開發(fā)，以反哺軌道建設(shè)。廣州地鐵官網(wǎng)顯示，其還計劃開發(fā)7個車輛段上蓋物業(yè)。
 
　　在國內(nèi)甚至全世界，盈利一直是造價高昂的地鐵項目的痛點，僅靠人流和車費，不足以支撐軌道建設(shè)和運營，很多軌道集團都是虧本運營。而軌道＋物業(yè)模式，則可以有效彌補軌道建設(shè)資金和運營成本，因此近年來，軌道交通集團紛紛與房企合作開發(fā)軌道物業(yè)。
 
　　作為廣州目前唯一的軌道交通建設(shè)集團，廣州地鐵此前已聯(lián)手同屬廣州市國資委的越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等成立廣州軌道交通城市更新基金，共同推進軌道＋物業(yè)的發(fā)展。
 
　　廣鐵拿地邏輯
 
　　極少在土地市場露面的廣州地鐵近來拿地頻繁，先在11月27日以總價63.83億元拿下番禺鐘村地鐵上蓋地塊；12月1日又以約131.6億的底價拿下新塘鎮(zhèn)13號線官湖車輛段及上蓋地塊。5天內(nèi)，廣州地鐵以近200億元，拿下兩宗大體量地鐵上蓋商住綜合地塊。
 
　　公開資料顯示，官湖地塊是繼2009年總價為225億元的廣州亞運城地塊之后，廣州總價第二高的地塊。
 
　　作為廣州市國資委全資控股的大型國有企業(yè)，廣州地鐵均以底價拿下這兩塊地，從出讓條件來看，上述地塊可謂“量身定制”。
 
　　根據(jù)出讓公告，兩地塊均要求競買人具有10年以上地鐵線網(wǎng)（地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路）建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗；地鐵上蓋物業(yè)（指位于地鐵站點主體結(jié)構(gòu)正上方，且結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)）開發(fā)經(jīng)驗。
 
　　廣州市業(yè)內(nèi)人士分析，廣鐵如此大手筆拿地，顯示廣州市正在加碼軌道＋物業(yè)的發(fā)展。
 
　　廣州地鐵建設(shè)和運營有龐大的資金和盈利需求。以廣州地鐵11號線為例，計劃投資420多億，25-30年之間收回成本，前提還要得到政府政策支持以及票價補貼。
 
　　1月6日下午，廣州市人代會第一次會議天河代表團專題審查會上，廣州地鐵公司相關(guān)負責人透露，從2007年至今，廣州地鐵雖保持盈利，但離不開政府財政補貼，一是廣鐵之前的部分政府債還本付息；二是市民乘坐15次后票價六折優(yōu)惠所出現(xiàn)的資金缺口，還有一部分收入來源，則是地鐵票價收入以及沿線附屬資源的物業(yè)開發(fā)。
 
　　從廣鐵在建和擬建的多條地鐵線來看，投資巨大，發(fā)展軌道＋物業(yè)成為必要。
 
　　廣州地鐵官網(wǎng)顯示，作為線網(wǎng)里程居全國第三、世界前十的地鐵公司，目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是核心業(yè)務(wù)之一，也是未來的利潤中心。
 
　　廣州地鐵已開發(fā)完成紫薇花園等十幾個項目；正在開發(fā)的南海金融城等項目總在建物業(yè)面積超過120萬平方米；計劃開發(fā)的有燕塘、北京路等7個車輛段上蓋物業(yè)，計劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。
 
　　效仿東急電鐵
 
　　在國內(nèi)，軌道+物業(yè)模式已在多個城市運行，如在深圳，萬科和深鐵合作的數(shù)個項目正在進行；在寧波，已有1號線的邱隘東站、東環(huán)南路站以及2號線的藕池站三個項目在實施軌道+物業(yè)模式。這些項目背后是綠城、華潤置地等開發(fā)商。
 
　　先行者萬科背靠深圳地鐵搶占先機，通過與軌道集團合作，萬科在北京、深圳等地已有40個以上的軌道物業(yè)；另據(jù)中國中投證券統(tǒng)計，深鐵目前運營285公里11條線，未來仍有1142公里、42條線需要發(fā)展，與萬科合作可大幅推進“軌道+物業(yè)”發(fā)展。
 
　　其他房企也在加碼軌道物業(yè)。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者粗略統(tǒng)計，華潤置地已與上海申通、杭州地鐵、寧波地鐵、青島地鐵等軌道交通企業(yè)合作。
 
　　國泰君安判斷，軌道+物業(yè)發(fā)展已迎來黃金時代，保守估計未來5年內(nèi)新增軌道交通能夠為10.8億平方米的上蓋物業(yè)帶來價值提升。
 
　　“從發(fā)展的成熟階段來說，廣州地鐵起步相對晚。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。
 
　　從成熟市場的軌道+物業(yè)經(jīng)驗來看，目前有港鐵和日本東急電鐵（以下簡稱東鐵）兩種模式。據(jù)國泰君安梳理，香港以港鐵公司統(tǒng)籌地產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè)，物業(yè)開發(fā)貢獻利潤達60%，使港鐵公司不依賴公共支出實現(xiàn)長足發(fā)展；東鐵則是軌交物業(yè)建設(shè)的實施主體。
 
　　港鐵和東鐵的根本不同在于，港鐵將地賣給開發(fā)商；而東鐵是自己開發(fā)，或者找其他開發(fā)商來合作開發(fā)。
 
　　據(jù)此，廣鐵已在公開市場拿地，不可能自己再去轉(zhuǎn)手賣地，后續(xù)自己持有運營或引入開發(fā)商共同開發(fā)是大概率事件，更接近東鐵模式。
 
　　知情人士透露，廣鐵拿下前述兩塊地后，很大可能將引入越秀地產(chǎn)進行物業(yè)開發(fā)；不過截至目前，雙方尚未透露相關(guān)信息。
 
　　有一些跡象顯示，廣鐵與房企的合作在加快。自去年至今，廣州地鐵已和越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等廣州本地國有房企達成戰(zhàn)略合作，并在今年7月，成立了廣州軌道交通城市更新基金，以“基金+軌道+物業(yè)”模式推進軌道＋物業(yè)發(fā)展。
 
　　據(jù)越秀地產(chǎn)透露，上述基金由越秀集團、廣州地鐵集團及珠江實業(yè)集團作為戰(zhàn)略發(fā)起人，首期規(guī)模200個億。今后，還將以此為基礎(chǔ)引入社會資本。
 
　　該基金的運作思路為，圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級整備并交政府收儲，通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益；同時對地塊申請調(diào)規(guī)及設(shè)置出讓條件，實現(xiàn)土地一二級市場聯(lián)動；以夾層形式投資于地塊開發(fā)運營，通過項目開發(fā)、銷售、運營及資產(chǎn)證券化等渠道獲得投資收益。
 
　　越秀地產(chǎn)曾表示，在地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)完成后，無論是商業(yè)運營，還是資產(chǎn)證券化，其越秀商投和越秀房托（越秀地產(chǎn)持股39.1%）兩個資產(chǎn)管理平臺，都能為其提供全鏈條服務(wù)，通過REITs和ABS等形式實現(xiàn)資產(chǎn)運轉(zhuǎn)的完整閉環(huán)。
 
　　嚴躍進認為，廣州地鐵負責沿線開發(fā)，越秀等房企則打造物業(yè)，雙方優(yōu)勢互補，利于后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項目的運營，也更容易進行金融化運作。
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廣州地鐵200億拿地 力推軌道＋物業(yè)或引入房企共同開發(fā)

二十一世紀經(jīng)濟報道

　　兩年前的萬科股權(quán)之爭，將軌道＋物業(yè)模式帶入大眾視野，如今，這一模式也成為各地軌道交通集團與房企合作發(fā)展的潮流。
 
　　11月底至12月初，廣州地鐵以近200億元拿下廣州兩幅地塊，加速布局軌道＋物業(yè)的開發(fā)，以反哺軌道建設(shè)。廣州地鐵官網(wǎng)顯示，其還計劃開發(fā)7個車輛段上蓋物業(yè)。
 
　　在國內(nèi)甚至全世界，盈利一直是造價高昂的地鐵項目的痛點，僅靠人流和車費，不足以支撐軌道建設(shè)和運營，很多軌道集團都是虧本運營。而軌道＋物業(yè)模式，則可以有效彌補軌道建設(shè)資金和運營成本，因此近年來，軌道交通集團紛紛與房企合作開發(fā)軌道物業(yè)。
 
　　作為廣州目前唯一的軌道交通建設(shè)集團，廣州地鐵此前已聯(lián)手同屬廣州市國資委的越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等成立廣州軌道交通城市更新基金，共同推進軌道＋物業(yè)的發(fā)展。
 
　　廣鐵拿地邏輯
 
　　極少在土地市場露面的廣州地鐵近來拿地頻繁，先在11月27日以總價63.83億元拿下番禺鐘村地鐵上蓋地塊；12月1日又以約131.6億的底價拿下新塘鎮(zhèn)13號線官湖車輛段及上蓋地塊。5天內(nèi)，廣州地鐵以近200億元，拿下兩宗大體量地鐵上蓋商住綜合地塊。
 
　　公開資料顯示，官湖地塊是繼2009年總價為225億元的廣州亞運城地塊之后，廣州總價第二高的地塊。
 
　　作為廣州市國資委全資控股的大型國有企業(yè)，廣州地鐵均以底價拿下這兩塊地，從出讓條件來看，上述地塊可謂“量身定制”。
 
　　根據(jù)出讓公告，兩地塊均要求競買人具有10年以上地鐵線網(wǎng)（地鐵線網(wǎng)是指3條或以上地鐵線路）建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗；地鐵上蓋物業(yè)（指位于地鐵站點主體結(jié)構(gòu)正上方，且結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)）開發(fā)經(jīng)驗。
 
　　廣州市業(yè)內(nèi)人士分析，廣鐵如此大手筆拿地，顯示廣州市正在加碼軌道＋物業(yè)的發(fā)展。
 
　　廣州地鐵建設(shè)和運營有龐大的資金和盈利需求。以廣州地鐵11號線為例，計劃投資420多億，25-30年之間收回成本，前提還要得到政府政策支持以及票價補貼。
 
　　1月6日下午，廣州市人代會第一次會議天河代表團專題審查會上，廣州地鐵公司相關(guān)負責人透露，從2007年至今，廣州地鐵雖保持盈利，但離不開政府財政補貼，一是廣鐵之前的部分政府債還本付息；二是市民乘坐15次后票價六折優(yōu)惠所出現(xiàn)的資金缺口，還有一部分收入來源，則是地鐵票價收入以及沿線附屬資源的物業(yè)開發(fā)。
 
　　從廣鐵在建和擬建的多條地鐵線來看，投資巨大，發(fā)展軌道＋物業(yè)成為必要。
 
　　廣州地鐵官網(wǎng)顯示，作為線網(wǎng)里程居全國第三、世界前十的地鐵公司，目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是核心業(yè)務(wù)之一，也是未來的利潤中心。
 
　　廣州地鐵已開發(fā)完成紫薇花園等十幾個項目；正在開發(fā)的南海金融城等項目總在建物業(yè)面積超過120萬平方米；計劃開發(fā)的有燕塘、北京路等7個車輛段上蓋物業(yè)，計劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。
 
　　效仿東急電鐵
 
　　在國內(nèi)，軌道+物業(yè)模式已在多個城市運行，如在深圳，萬科和深鐵合作的數(shù)個項目正在進行；在寧波，已有1號線的邱隘東站、東環(huán)南路站以及2號線的藕池站三個項目在實施軌道+物業(yè)模式。這些項目背后是綠城、華潤置地等開發(fā)商。
 
　　先行者萬科背靠深圳地鐵搶占先機，通過與軌道集團合作，萬科在北京、深圳等地已有40個以上的軌道物業(yè)；另據(jù)中國中投證券統(tǒng)計，深鐵目前運營285公里11條線，未來仍有1142公里、42條線需要發(fā)展，與萬科合作可大幅推進“軌道+物業(yè)”發(fā)展。
 
　　其他房企也在加碼軌道物業(yè)。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者粗略統(tǒng)計，華潤置地已與上海申通、杭州地鐵、寧波地鐵、青島地鐵等軌道交通企業(yè)合作。
 
　　國泰君安判斷，軌道+物業(yè)發(fā)展已迎來黃金時代，保守估計未來5年內(nèi)新增軌道交通能夠為10.8億平方米的上蓋物業(yè)帶來價值提升。
 
　　“從發(fā)展的成熟階段來說，廣州地鐵起步相對晚。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出。
 
　　從成熟市場的軌道+物業(yè)經(jīng)驗來看，目前有港鐵和日本東急電鐵（以下簡稱東鐵）兩種模式。據(jù)國泰君安梳理，香港以港鐵公司統(tǒng)籌地產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè)，物業(yè)開發(fā)貢獻利潤達60%，使港鐵公司不依賴公共支出實現(xiàn)長足發(fā)展；東鐵則是軌交物業(yè)建設(shè)的實施主體。
 
　　港鐵和東鐵的根本不同在于，港鐵將地賣給開發(fā)商；而東鐵是自己開發(fā)，或者找其他開發(fā)商來合作開發(fā)。
 
　　據(jù)此，廣鐵已在公開市場拿地，不可能自己再去轉(zhuǎn)手賣地，后續(xù)自己持有運營或引入開發(fā)商共同開發(fā)是大概率事件，更接近東鐵模式。
 
　　知情人士透露，廣鐵拿下前述兩塊地后，很大可能將引入越秀地產(chǎn)進行物業(yè)開發(fā)；不過截至目前，雙方尚未透露相關(guān)信息。
 
　　有一些跡象顯示，廣鐵與房企的合作在加快。自去年至今，廣州地鐵已和越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等廣州本地國有房企達成戰(zhàn)略合作，并在今年7月，成立了廣州軌道交通城市更新基金，以“基金+軌道+物業(yè)”模式推進軌道＋物業(yè)發(fā)展。
 
　　據(jù)越秀地產(chǎn)透露，上述基金由越秀集團、廣州地鐵集團及珠江實業(yè)集團作為戰(zhàn)略發(fā)起人，首期規(guī)模200個億。今后，還將以此為基礎(chǔ)引入社會資本。
 
　　該基金的運作思路為，圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級整備并交政府收儲，通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益；同時對地塊申請調(diào)規(guī)及設(shè)置出讓條件，實現(xiàn)土地一二級市場聯(lián)動；以夾層形式投資于地塊開發(fā)運營，通過項目開發(fā)、銷售、運營及資產(chǎn)證券化等渠道獲得投資收益。
 
　　越秀地產(chǎn)曾表示，在地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)完成后，無論是商業(yè)運營，還是資產(chǎn)證券化，其越秀商投和越秀房托（越秀地產(chǎn)持股39.1%）兩個資產(chǎn)管理平臺，都能為其提供全鏈條服務(wù)，通過REITs和ABS等形式實現(xiàn)資產(chǎn)運轉(zhuǎn)的完整閉環(huán)。
 
　　嚴躍進認為，廣州地鐵負責沿線開發(fā)，越秀等房企則打造物業(yè)，雙方優(yōu)勢互補，利于后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項目的運營，也更容易進行金融化運作。

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