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與“新鴻基們”做對手 越秀簽約廣鐵與鐵路樞紐爭霸賽

2023-06-12 來源:觀點網(wǎng)
本文摘要:  粵港澳大灣區(qū)即將擁有全球最密集的鐵路網(wǎng)?! r速超越200公里/小時的高鐵列車在城市之間穿梭,串起一個一小時生活圈,人員流動令沿途...
  粵港澳大灣區(qū)即將擁有全球最密集的鐵路網(wǎng)。
 
  時速超越200公里/小時的高鐵列車在城市之間穿梭,串起一個“一小時生活圈”,人員流動令沿途鐵路樞紐站點周邊土地的商業(yè)價值與日俱增。
 
  誰不想分食這塊大蛋糕?
 
  6月7日消息,越秀集團與廣鐵集團舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。據(jù)此,雙方將圍繞產(chǎn)業(yè)上下游挖掘合作點,在土地資源盤活、涉鐵金融服務(wù)以及智慧交通管理等領(lǐng)域拓寬合作空間。
 
  在此之前,越秀集團和廣州地鐵集團是國內(nèi)TOD領(lǐng)域建設(shè)的合作范本之一。
 
  從地鐵到廣鐵
 
  2016年-2017年,當(dāng)時廣州著力規(guī)劃交通樞紐用地開發(fā)反哺軌道交通運營,市交通系統(tǒng)急需尋找有能力的開發(fā)商盤活相關(guān)土地資源,同樣是廣州國企背景的越秀集團成為不二人選。
 
  資料顯示,2018年8月越秀集團與廣州地鐵投資組建廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,專注“軌交+物業(yè)”。通過一二級土地聯(lián)動,越秀集團以完成土地前期孵化后,再注入地產(chǎn)平臺進行后續(xù)開發(fā)的模式,為越秀地產(chǎn)搭建起低資金占用、強滾動的特色TOD發(fā)展路徑。
 
  2019年2月,越秀地產(chǎn)與廣州地鐵合作更進一步,引入后者作為第二大股東,持股19.9%,并順理成章收購廣州地鐵持有的多個軌交項目。
 
  目前,TOD已成為越秀地產(chǎn)獨具特色且可持續(xù)的增儲方式。
 
  截止到2022年底,越秀地產(chǎn)共擁有廣州琶洲南TOD、星圖TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星匯城TOD、越秀濱江·星航TOD;杭州余杭區(qū)勾莊TOD、星橋TOD8個TOD項目,提供土儲達到386萬平方米,占總土地儲備的13.6%。
 
  同時,期內(nèi)TOD項目合同銷售額達到220.9億元,同比上升23.6%,幫助越秀地產(chǎn)在大本營廣州建立穩(wěn)固的市場地位。據(jù)公開數(shù)據(jù),2022年越秀地產(chǎn)在廣州實現(xiàn)合約銷售531.9億元,占總銷售額比例42.5%,TOD項目則占41.5%。
 
  廣州地鐵之后,越秀集團與廣鐵集團此番聯(lián)手又將打開怎樣的想象空間?
 
  資料顯示,廣鐵集團(中國鐵路廣州局集團有限公司)主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路。截至2023年3月,廣鐵集團總營業(yè)里程11557公里,時速200公里及以上鐵路5488公里,均排在全路TOP5水平。
 
  在廣州,自2019年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》被印發(fā),城市群內(nèi)廣州交通樞紐城市功能被拔高。兩年后,《廣州市交通發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》出臺,建設(shè)全球重要綜合交通樞紐總目標(biāo)被確立。
 
  根據(jù)“十四五”規(guī)劃,廣州要加快完善“五主四輔”鐵路樞紐布局,同時將推進10條城際鐵路、12條地鐵線路的建設(shè),力爭2025年城市軌道交通運營開通里程達800公里以上。
 
  廣鐵集團方面,這家巨無霸鐵路投資企業(yè)2023年的計劃是力爭開通“2線1站”,分別是廣汕高鐵、珠機城際橫琴至機場段和廣州白云站。
 
  如何為逐步加大的交通基礎(chǔ)設(shè)施投入籌措資金?鐵路沿線土地資源一直是重要支撐之一。
 
  TOD大蛋糕
 
  據(jù)了解,“十二五”期間,廣東省出臺《關(guān)于完善珠三角城際軌道交通沿線土地綜合開發(fā)機制的意見》,首先在國內(nèi)探索“城際鐵路+綜合開發(fā)”模式,用站點周邊土地一級開發(fā)收益,補助鐵路運營過程中形成的虧空。與之匹配,廣東省籌備編制了國內(nèi)首個區(qū)域性TOD規(guī)劃。
 
  從珠海北站、佛山三水北站,到中國人流最大的廣州南站,完成一級土地開發(fā)后,再通過土地招拍掛方式分別引入寶龍地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等開發(fā)商進行二級開發(fā)及商業(yè)運營。
 
  通過這種形式,廣鐵集團陸續(xù)將多幅沿線站點地塊擺上貨架,僅在2021年上半年,就成功掛牌出讓軌道交通站點周邊宗地15宗,總面積171.55萬平方米,總出讓金額428.24億元。15宗土地中,就包含廣州南站、廣州北站、慶盛樞紐片區(qū)多塊土地。
 
  在備受矚目的廣州南站組團地塊內(nèi),新鴻基地產(chǎn)目前正建設(shè)廣州南站ICC項目。項目業(yè)態(tài)包含商業(yè)、商務(wù)、居住、公共交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等,集商務(wù)辦公、公共交通、粵港青年創(chuàng)業(yè)等功能于一體,總建筑面積約150萬平方米,總投資超200億元。
 
  新鴻基地產(chǎn)自上世紀(jì)80年代開始,在高度立體化的香港積累起豐富的TOD建設(shè)經(jīng)驗,因此獲得了操刀南站項目的資格。該公司也已在南沙慶盛樞紐周邊獲取多宗土地,目前正在規(guī)劃TOD綜合體。
 
  因此,豐富且亟待盤活的站點土地資源,是越秀集團與廣鐵集團此次合作的一大基礎(chǔ)。
 
  目前,單在廣州市內(nèi),廣鐵集團正有計劃實施廣州鐵路樞紐能級提升工程,建成白云站并將著手改造廣州站、廣州東站等主要站點。除白云站,廣鐵集團目前在羊城籌建的超級綜合樞紐還有新塘站、廣州北站等,它們都是潛在的合作標(biāo)的。
 
  例如,2022年5月廣鐵集團旗下廣深鐵路股份有限公司委托同系統(tǒng)的廣鐵置業(yè)開展新塘站地塊蓋板工程建設(shè)項目的部分權(quán)屬土地前期工作,涉及兩塊土地,地塊用途為交通場站、商務(wù)及居住用地等,這批地塊有望在不久的將來入市。
 
  除此之外,隨著2021年起廣州地鐵集團接管廣鐵集團退出的珠三角城際鐵路公司,全面負責(zé)珠三角區(qū)域城際鐵路的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理,與廣州地鐵關(guān)系甚密的越秀地產(chǎn)也將有機會分一杯羹。
 
  據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司規(guī)劃二所所長助理、軌道交通與城市發(fā)展研究中心主任金祎近期所作的報告,上述“接管”事件的背景,是城際鐵路建設(shè)投資主體正從“省市共擔(dān)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;都市圈統(tǒng)籌”。
 
  即由都市圈統(tǒng)籌開展城際鐵路項目的投融資和建設(shè),廣州、深圳地鐵集團,在這一模式下會同沿線各市籌措項目資本金,各市分別承擔(dān)境內(nèi)的建設(shè)資本金及運營補虧,對于站點地區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)實現(xiàn)了責(zé)權(quán)統(tǒng)一,由地市自主開展TOD專項規(guī)劃。
 
  據(jù)介紹,一份大灣區(qū)軌道站點周邊的土地資源摸查顯示,通過將軌道交通站點5千米半徑范圍與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界疊加,大灣區(qū)鐵路沿線現(xiàn)存可開發(fā)存量用地就接近300萬畝。

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  粵港澳大灣區(qū)即將擁有全球最密集的鐵路網(wǎng)。

 
  時速超越200公里/小時的高鐵列車在城市之間穿梭,串起一個“一小時生活圈”,人員流動令沿途鐵路樞紐站點周邊土地的商業(yè)價值與日俱增。
 
  誰不想分食這塊大蛋糕?
 
  6月7日消息,越秀集團與廣鐵集團舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。據(jù)此,雙方將圍繞產(chǎn)業(yè)上下游挖掘合作點,在土地資源盤活、涉鐵金融服務(wù)以及智慧交通管理等領(lǐng)域拓寬合作空間。
 
  在此之前,越秀集團和廣州地鐵集團是國內(nèi)TOD領(lǐng)域建設(shè)的合作范本之一。
 
  從地鐵到廣鐵
 
  2016年-2017年,當(dāng)時廣州著力規(guī)劃交通樞紐用地開發(fā)反哺軌道交通運營,市交通系統(tǒng)急需尋找有能力的開發(fā)商盤活相關(guān)土地資源,同樣是廣州國企背景的越秀集團成為不二人選。
 
  資料顯示,2018年8月越秀集團與廣州地鐵投資組建廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,專注“軌交+物業(yè)”。通過一二級土地聯(lián)動,越秀集團以完成土地前期孵化后,再注入地產(chǎn)平臺進行后續(xù)開發(fā)的模式,為越秀地產(chǎn)搭建起低資金占用、強滾動的特色TOD發(fā)展路徑。
 
  2019年2月,越秀地產(chǎn)與廣州地鐵合作更進一步,引入后者作為第二大股東,持股19.9%,并順理成章收購廣州地鐵持有的多個軌交項目。
 
  目前,TOD已成為越秀地產(chǎn)獨具特色且可持續(xù)的增儲方式。
 
  截止到2022年底,越秀地產(chǎn)共擁有廣州琶洲南TOD、星圖TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星匯城TOD、越秀濱江·星航TOD;杭州余杭區(qū)勾莊TOD、星橋TOD8個TOD項目,提供土儲達到386萬平方米,占總土地儲備的13.6%。
 
  同時,期內(nèi)TOD項目合同銷售額達到220.9億元,同比上升23.6%,幫助越秀地產(chǎn)在大本營廣州建立穩(wěn)固的市場地位。據(jù)公開數(shù)據(jù),2022年越秀地產(chǎn)在廣州實現(xiàn)合約銷售531.9億元,占總銷售額比例42.5%,TOD項目則占41.5%。
 
  廣州地鐵之后,越秀集團與廣鐵集團此番聯(lián)手又將打開怎樣的想象空間?
 
  資料顯示,廣鐵集團(中國鐵路廣州局集團有限公司)主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路。截至2023年3月,廣鐵集團總營業(yè)里程11557公里,時速200公里及以上鐵路5488公里,均排在全路TOP5水平。
 
  在廣州,自2019年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》被印發(fā),城市群內(nèi)廣州交通樞紐城市功能被拔高。兩年后,《廣州市交通發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》出臺,建設(shè)全球重要綜合交通樞紐總目標(biāo)被確立。
 
  根據(jù)“十四五”規(guī)劃,廣州要加快完善“五主四輔”鐵路樞紐布局,同時將推進10條城際鐵路、12條地鐵線路的建設(shè),力爭2025年城市軌道交通運營開通里程達800公里以上。
 
  廣鐵集團方面,這家巨無霸鐵路投資企業(yè)2023年的計劃是力爭開通“2線1站”,分別是廣汕高鐵、珠機城際橫琴至機場段和廣州白云站。
 
  如何為逐步加大的交通基礎(chǔ)設(shè)施投入籌措資金?鐵路沿線土地資源一直是重要支撐之一。
 
  TOD大蛋糕
 
  據(jù)了解,“十二五”期間,廣東省出臺《關(guān)于完善珠三角城際軌道交通沿線土地綜合開發(fā)機制的意見》,首先在國內(nèi)探索“城際鐵路+綜合開發(fā)”模式,用站點周邊土地一級開發(fā)收益,補助鐵路運營過程中形成的虧空。與之匹配,廣東省籌備編制了國內(nèi)首個區(qū)域性TOD規(guī)劃。
 
  從珠海北站、佛山三水北站,到中國人流最大的廣州南站,完成一級土地開發(fā)后,再通過土地招拍掛方式分別引入寶龍地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等開發(fā)商進行二級開發(fā)及商業(yè)運營。
 
  通過這種形式,廣鐵集團陸續(xù)將多幅沿線站點地塊擺上貨架,僅在2021年上半年,就成功掛牌出讓軌道交通站點周邊宗地15宗,總面積171.55萬平方米,總出讓金額428.24億元。15宗土地中,就包含廣州南站、廣州北站、慶盛樞紐片區(qū)多塊土地。
 
  在備受矚目的廣州南站組團地塊內(nèi),新鴻基地產(chǎn)目前正建設(shè)廣州南站ICC項目。項目業(yè)態(tài)包含商業(yè)、商務(wù)、居住、公共交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等,集商務(wù)辦公、公共交通、粵港青年創(chuàng)業(yè)等功能于一體,總建筑面積約150萬平方米,總投資超200億元。
 
  新鴻基地產(chǎn)自上世紀(jì)80年代開始,在高度立體化的香港積累起豐富的TOD建設(shè)經(jīng)驗,因此獲得了操刀南站項目的資格。該公司也已在南沙慶盛樞紐周邊獲取多宗土地,目前正在規(guī)劃TOD綜合體。
 
  因此,豐富且亟待盤活的站點土地資源,是越秀集團與廣鐵集團此次合作的一大基礎(chǔ)。
 
  目前,單在廣州市內(nèi),廣鐵集團正有計劃實施廣州鐵路樞紐能級提升工程,建成白云站并將著手改造廣州站、廣州東站等主要站點。除白云站,廣鐵集團目前在羊城籌建的超級綜合樞紐還有新塘站、廣州北站等,它們都是潛在的合作標(biāo)的。
 
  例如,2022年5月廣鐵集團旗下廣深鐵路股份有限公司委托同系統(tǒng)的廣鐵置業(yè)開展新塘站地塊蓋板工程建設(shè)項目的部分權(quán)屬土地前期工作,涉及兩塊土地,地塊用途為交通場站、商務(wù)及居住用地等,這批地塊有望在不久的將來入市。
 
  除此之外,隨著2021年起廣州地鐵集團接管廣鐵集團退出的珠三角城際鐵路公司,全面負責(zé)珠三角區(qū)域城際鐵路的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理,與廣州地鐵關(guān)系甚密的越秀地產(chǎn)也將有機會分一杯羹。
 
  據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司規(guī)劃二所所長助理、軌道交通與城市發(fā)展研究中心主任金祎近期所作的報告,上述“接管”事件的背景,是城際鐵路建設(shè)投資主體正從“省市共擔(dān)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;都市圈統(tǒng)籌”。
 
  即由都市圈統(tǒng)籌開展城際鐵路項目的投融資和建設(shè),廣州、深圳地鐵集團,在這一模式下會同沿線各市籌措項目資本金,各市分別承擔(dān)境內(nèi)的建設(shè)資本金及運營補虧,對于站點地區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)實現(xiàn)了責(zé)權(quán)統(tǒng)一,由地市自主開展TOD專項規(guī)劃。
 
  據(jù)介紹,一份大灣區(qū)軌道站點周邊的土地資源摸查顯示,通過將軌道交通站點5千米半徑范圍與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界疊加,大灣區(qū)鐵路沿線現(xiàn)存可開發(fā)存量用地就接近300萬畝。