1994年12月12日，上海第一條軌道交通“地鐵一號(hào)線”全線開通。以錦江樂(lè)園為起點(diǎn)，經(jīng)上海體育館、淮海路北折至人民廣場(chǎng)，穿越蘇州河到達(dá)上?；疖囌?。

　　馬不停蹄。1999年9月，軌道交通二號(hào)線正式通車，上海“十字”交通網(wǎng)絡(luò)形成。

　　緊接著，三號(hào)線、四號(hào)線、五號(hào)線……

　　據(jù)規(guī)劃，至2010年，上海將有13條軌交全線通車運(yùn)營(yíng)，地鐵運(yùn)程達(dá)400公里，屆時(shí)，將形成遍布上海的快速交通網(wǎng)絡(luò)。

　　軌道交通房亦隨著軌道交通的成長(zhǎng)而快速成長(zhǎng)，從無(wú)到有，目前已是地鐵所到之處，房?jī)r(jià)漲幅較大，這僅僅只是數(shù)年時(shí)間。

　　“半公里圈”內(nèi)外出行差別大

　　日前，筆者來(lái)到一號(hào)線北延伸段友誼路站同盛嘉苑。其售樓人員在推薦樓盤時(shí)這樣說(shuō)：“我們項(xiàng)目離友誼路站很近，搭地鐵非常方便。依托地鐵的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，這里將成為又一個(gè)莘莊。我們目前項(xiàng)目均價(jià)在7000元/平方米左右。”筆者與現(xiàn)場(chǎng)看房者交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們大多認(rèn)為7000元/平方米的單價(jià)尚可接受，但對(duì)于所謂“又一個(gè)莘莊”的說(shuō)法不敢茍同。

　　一般而言，地鐵所到之處會(huì)有大量的住宅聚集開發(fā)，形成一定的住宅區(qū)域帶。由于交通方便、人流量增大等積極因素帶動(dòng)房地產(chǎn)增值。但是，這種效應(yīng)具有局部性。有研究表明，以某一站點(diǎn)為圓心，直接受益區(qū)域僅限于半徑為1公里的區(qū)域內(nèi)。超過(guò)這個(gè)范圍，軌道交通房效應(yīng)將逐漸弱化。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一公里之內(nèi)的樓盤業(yè)主可以采取步行的方式抵達(dá)地鐵站。在這個(gè)距離外，步行就有點(diǎn)遠(yuǎn)了，業(yè)主更多依賴自行車、社區(qū)班車或公交巴士。

　　筆者又來(lái)到距離地鐵站點(diǎn)1公里之外的萬(wàn)科四季花城，發(fā)現(xiàn)不少意向客戶最看重的是萬(wàn)科的品牌信譽(yù)和良好的物業(yè)管理，交通并不是決定性因素。一位萬(wàn)科四季花城的業(yè)主告訴筆者，小區(qū)距離一號(hào)線友誼路站仍有一段距離，如果沒(méi)有社區(qū)巴士往返于地鐵站，這個(gè)距離真有點(diǎn)尷尬。

　　軌道交通舒適度下降

　　交通網(wǎng)絡(luò)不斷被鋪開，但是擁擠狀況卻并不見得有所改善。上班高峰時(shí)段，即便是終點(diǎn)站乘車也面臨擁擠問(wèn)題。地產(chǎn)評(píng)論員蔡為民分析：“由于軌道交通房改變了城市空間結(jié)構(gòu)，改善當(dāng)?shù)鼐用癯鲂械耐瑫r(shí)，又將大量人口引入軌道交通所到之處，尤其是建設(shè)相對(duì)較早的一號(hào)線、二號(hào)線、三號(hào)線，擁擠現(xiàn)象最為嚴(yán)重。”

　　三號(hào)線北延伸段已經(jīng)開通，串起了高境、淞南、寶山東、西城區(qū)等多個(gè)居住板塊。據(jù)了解，目前三號(hào)線北延伸段的日均客流量約7.4萬(wàn)人次，最大斷面客流量達(dá)0.89萬(wàn)人次/小時(shí)，上班高峰時(shí)段擁擠現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

[next]

　　坐過(guò)三號(hào)線北延伸段的人大多都有這樣的感受：上下班高峰時(shí)車廂非常擁擠，尤其是長(zhǎng)江南路站至上海南站站之間，但是在非高峰時(shí)段，北延伸段的車廂又非常冷清，連地鐵內(nèi)最常見的賣報(bào)小販和乞討者的身影都無(wú)處找尋。

　　另外，值得注意的是，雖然三號(hào)線北延伸段客流量相當(dāng)大，但是其10個(gè)站點(diǎn)幾乎沒(méi)有出現(xiàn)地鐵商鋪，甚至連書報(bào)亭、便利店等便民型商店也極其稀少。業(yè)內(nèi)人士表示，每段軌道都具有各自的人流結(jié)構(gòu)，并不是所有的軌道站點(diǎn)都會(huì)有較大的商業(yè)配套發(fā)展起來(lái)，而這更直接影響到軌道交通站點(diǎn)的輻射能力。

　　對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)效應(yīng)日漸弱化

　　軌道交通在城市開發(fā)利用、產(chǎn)業(yè)布局、城市空間結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到較大的輻射帶動(dòng)作用。但是有學(xué)者認(rèn)為，隨著交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域內(nèi)的陸續(xù)投入，可達(dá)性將在各個(gè)區(qū)域普及，造成交通價(jià)值的降低，因此，房產(chǎn)發(fā)展效應(yīng)亦會(huì)隨著時(shí)間的推移被弱化。

　　目前，仍處于在建中的七號(hào)線、十號(hào)線、十一號(hào)線，軌道交通效應(yīng)已經(jīng)初顯。七號(hào)線附近項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)有了明顯的提升。受七號(hào)線工程建設(shè)影響較大的板塊主要集中在大華以及上大板塊。目前上大板塊價(jià)格集中在7800元/平方米左右。經(jīng)緯城市綠洲項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴筆者：目前購(gòu)房者主要受兩方面影響：一是小區(qū)旁邊即是大學(xué)，氛圍較好；二是地鐵七號(hào)線方便出行，帶動(dòng)商業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：“軌道交通建成以后，房地產(chǎn)發(fā)展則主要依賴于區(qū)域房地產(chǎn)的整體提升，軌道交通的影響相對(duì)較小?！非f效應(yīng)’在上海將很難再現(xiàn)。因此，購(gòu)房者不能盲目推崇軌道交通房，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)切實(shí)地考慮所能承受的價(jià)格以及對(duì)于生活配套等的需求?！?/P>