近日，筆者從“中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新聞)”市場(chǎng)研究部獲悉，北京知名小學(xué)，中學(xué)，以及高小聚集的區(qū)域二手房供求比例連續(xù)三年在1：10左右，也就是說10個(gè)二手房買家搶一套房子。

　　而城八區(qū)軌道交通沿線，尤其是站點(diǎn)周圍的供需同樣緊張，而目前北京市平均供需比在05年時(shí)為1：8，05年可以說是二手房交易最為火熱，房?jī)r(jià)上漲最快的一年，二手房需求群體中，投資比例已經(jīng)達(dá)到20%，房?jī)r(jià)比04年上漲17.6%，06年國(guó)家宏觀調(diào)控的組合拳把目標(biāo)定為打擊投資型需求，營(yíng)業(yè)稅的征收范圍由原來的2年以下房齡擴(kuò)大到5年以下房齡，強(qiáng)征個(gè)稅，土地增殖稅的出臺(tái)以及“限外令”將需求中的投資比例銳減到5%以下，同樣，這些超過房款10%的交易成本也在一段時(shí)間內(nèi)打擊了自主需求，使得06年平均供需比降到1：5；07年上半年政策比較穩(wěn)定，北京對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控開始由市場(chǎng)轉(zhuǎn)為行業(yè)調(diào)整，先后出臺(tái)了二手房資金監(jiān)管，中介機(jī)構(gòu)交納百萬保證金，網(wǎng)簽等，大大加強(qiáng)了消費(fèi)者購買二手房的信心，使得供需比有小副下降，目前一直維持在1：6左右。

　　盡管近幾年二手房市場(chǎng)處于震蕩的狀態(tài)，很多投資型的客戶面臨收益不保的損失，但是名校，軌道交通沿線二手房市場(chǎng)一直不受干擾。房?jī)r(jià)上漲幅度依然位居首位。主要原因有：

　　租售比高 吸引投資客

　　“中大恒基”市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前北京的租售平均比在1：220到1：330之間，有些區(qū)域的某些類型房子甚至高達(dá)1：350，這些房子主要是近幾年快速發(fā)展新興開發(fā)區(qū)或者居住區(qū)域的建筑年代比較老的房子，因?yàn)槠涠址績(jī)r(jià)格在近幾年也水漲船高，但是品質(zhì)不如次新房，所以租金上不去，同時(shí)受到周遍大量次新房存量房的擠壓，租金只能維持在比較低的水平上才能吸引客戶，一旦房產(chǎn)泡沫破裂，受影響最大的肯定是這種區(qū)域這種類型的房屋。但是，名校，軌道交通沿線的租售比在1：220上下浮動(dòng)，租金上漲快，并且一年四季都沒有空置期，并且如果租售比在1：240以下，收益在近幾年還是能保證的。

　　租賃市場(chǎng)繁榮很大程度上會(huì)減少二手房房源掛牌量，扼制其交易量，供需必然處于緊張狀態(tài)。

　　集中就業(yè)拉大名校、軌道交通周邊供需比

　　上世紀(jì)八十年代前后兩次生育高峰中出生的人群目前分別進(jìn)入了就業(yè)，上學(xué)階段，“中大恒基”市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示， 75年后出生的客戶占到了登記總數(shù)的46%，成交量中超過35%的消費(fèi)者是30歲以下 ，他們基本選擇在地理位置優(yōu)越、交通便利區(qū)域購房。臨近環(huán)線或者離城鐵、地鐵軌道交通較近區(qū)域的二手房對(duì)最為理想，而90年前后出生的孩子目前正處于上初中，高中階段，家長(zhǎng)為了讓孩子上一個(gè)好學(xué)校，不惜成本在名校周邊租房，買房，他們屬于北京市最剛性的需求之一。

　　專家分析：供需緊張是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，居高不下的主要原因，07年7月，北京二手房交易的平均價(jià)格在8950元/平米左右，而名校周邊二手房均價(jià)在11500元/平米，軌道交通周邊均價(jià)為11180元/平米。建議消費(fèi)者購買時(shí)要根據(jù)自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和實(shí)際需求進(jìn)行選擇。