2007年看深圳龍華，可用股市術(shù)語“氣勢如虹”來比喻。這塊前幾年還只能用意愿指標（BR）分析城市魅力的福田后花園，如今人氣指標（AR）漲勢如虹。房地網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示此兩大指標值同時進入100－120區(qū)間，人氣指標（AR）和意愿指標（BR）的高度接近預示了龍華城市成熟價值的凸現(xiàn)。龍華城市成熟了、龍華的商業(yè)“葡萄”熟了。

    淘金“龍華華強北”

    自2006年4月成立新龍華以來，原先民治、大浪的商業(yè)由于地理和發(fā)展有限的原因，更往已成熟的龍華中心“擁擠”過去，使龍華最先演變成關(guān)外一個成熟的大商圈。以人民路、和平路、中環(huán)路、公園路圍合成的區(qū)域為商業(yè)核心，向外輻射至東環(huán)一路和二路、建設(shè)路、工業(yè)西路、龍觀大道等干線。龍華中心商圈內(nèi)鱗次櫛比布滿各種商業(yè)門店，琳瑯滿目的商品充斥其間，來往人潮洶涌不斷，其繁華不遜于羅湖東門、人民路一帶，尤其到了晚上人氣更加旺盛，KFC內(nèi)擠破頭；六千館龍華店每天生意爆棚，以至店主打出“拒絕訂位”的特別提醒；協(xié)亨手機人民路店常常營業(yè)到深夜；距離商圈稍遠的年代咖啡東環(huán)一路店人氣也非常旺……

    龍華商業(yè)名氣大升，蘇寧電器、國美電器、樂購超市、天虹商場、金鵬商場、益家百貨、南康百貨、新梅園酒店、歡聲電器商場、華潤萬家等大中型商業(yè)機構(gòu)紛紛搶灘龍華，部分企業(yè)還連開多家店，如新一佳在龍華中心商圈的兩家店相距不過兩站路，布局密度之高，可見商家信心十足。

    龍華商業(yè)快速崛起

    成熟決定一切！

    成立新龍華以來，龍華建成區(qū)15平方公里、常住及流動人口達120萬規(guī)模，約等于羅湖區(qū)南湖、東門、黃貝、桂園四片區(qū)18平方公里的城市規(guī)模和人口密度，如此對比足可發(fā)現(xiàn)龍華具備了構(gòu)成“第四商圈”的城市環(huán)境。顯然，這一城市環(huán)境的硬指標是目前許多新興商圈無可比擬的。

    寶安新中心區(qū)商圈規(guī)劃雖然大氣磅礴，但是人氣聚集需花費相當長時間，加之商業(yè)供應面積大，無形拉低了商圈價值，像寶安賽格電子市場經(jīng)營狀態(tài)一直不甚理想。布吉老街頗有些熱鬧，然而和布吉片區(qū)沾邊的廖寥無幾，加之片區(qū)規(guī)模小，其“過路商業(yè)”很難被人想象成第四商圈。至于遠在他方的龍崗商圈即使星羅棋布地大量開發(fā)業(yè)態(tài)各異的商業(yè)項目，由于地域廣闊，也難連片形成聚合的商圈。

    關(guān)內(nèi)商業(yè)看東門、華強北、南山，關(guān)外商業(yè)如今只看龍華。目前，整個龍華僅有中心街一個純街鋪商業(yè)項目在售，87席商鋪占據(jù)了龍華中心商圈最核心的位置，相信2007年的深圳鋪王將出在龍華中心街。

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  人口紅利不斷刺激商業(yè)擴容

    龍華中心商圈為什么火？

    龍華地產(chǎn)2001年僅銷售1067套；2002年銷售3269套；2003年最高，達到7210套；2004年為5919套；2005年回升至6764套；2006年龍華銷售住宅6492套，其中60％以上置業(yè)者來自深圳特區(qū)內(nèi)。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局資料顯示，龍華2003年－2006年新增住宅開發(fā)總量約為700萬平方米，2006年住宅開發(fā)量達250萬平方米，按照年均55萬平方米銷量、戶型面積70至120平方米為標準推算，僅2006年房地產(chǎn)業(yè)就給龍華新增居民人口近2萬。

    持續(xù)增長的居民消費給龍華商業(yè)帶來了滾滾不斷的“人口紅利”，尤其近兩年里，龍華地產(chǎn)的全面升級創(chuàng)新了地區(qū)商業(yè)價值觀。中航香水郡、日出印象、圣莫麗斯、信托地產(chǎn)別墅、星河丹堤等已售、在售和未售項目給龍華帶來了較高層次的居住人士，他們的消費習慣勢必推進龍華商業(yè)向高檔化發(fā)展。

    地鐵4號線出口商鋪走俏

    地鐵是龍華商業(yè)的又一個賣點。

    據(jù)國際人口百萬以上大型城市商業(yè)調(diào)查，由于地鐵的安全、快捷、舒適的特點，一般約有20％的城市人口習慣性聚居在地鐵口周邊500米范圍內(nèi)，約有38％的人口分布在地鐵口周圍1000－2000米范圍內(nèi)，由于中國人還沒有培養(yǎng)起城際駕車生活的習慣，像廣州、北京、上海、深圳等大中城市地鐵口周邊聚居的人口密度則會更大。所以地鐵口就是商圈、就有商機。

    龍華地鐵4號線最重要的一個地鐵口—龍華中心站，正在龍華中心商圈下，其出入口距離龍華中心街商業(yè)僅2米，這樣的位置非常適合經(jīng)營零售、飲食和娛樂三大商業(yè)板塊。據(jù)悉龍華中心街尚未發(fā)售即有很多品牌專業(yè)店前來尋租，一位經(jīng)營婚莎影樓的老板專程前往實地探察，“我在龍華看了很多鋪，只感覺這里最好，又在地鐵口、又是純街鋪，平時客戶來也方便，每逢周末節(jié)假日還有地方搞展示活動，位置非常理想”。