隨著奧運(yùn)會的日益臨近，日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了其最新撰寫的白皮書《奧林匹克的最大饋贈》。該白皮書是仲量聯(lián)行研究奧運(yùn)會影響的第二個白皮書，它分析了北京目前正在進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施投資將對促進(jìn)城市發(fā)展根本性轉(zhuǎn)變造成的影響。報告針對與這種轉(zhuǎn)變相關(guān)的重要問題，包括引起這些變化以及推動新北京出現(xiàn)的各種因素進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

　　住宅市場直接受益

　　仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理陳斌指出：“隨著北京城市規(guī)劃者開始采取更為務(wù)實和積極的措施來協(xié)調(diào)北京的未來發(fā)展，目前北京正在經(jīng)歷一場根本性的轉(zhuǎn)變。奧運(yùn)會的籌建，加快了這種變化的進(jìn)程，目前用于擴(kuò)建地鐵基礎(chǔ)設(shè)施所進(jìn)行的大量投資，實質(zhì)上是為北京未來發(fā)展而進(jìn)行的投資。交通的更加便捷以及大量新建的城郊商業(yè)中心，將促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)和人口的持續(xù)增長，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者和租戶帶來大量的商機(jī)?！?/P>

　　報告顯示，預(yù)計到2015年前，北京的地鐵系統(tǒng)將從現(xiàn)在的141.6公里延長至370公里，從而將對不同的地區(qū)造成影響。在《奧林匹克的最大饋贈》白皮書中，仲量聯(lián)行重點(diǎn)選取了四個地區(qū)——大興、中關(guān)村、朝陽北路和西單，闡釋了地鐵擴(kuò)建對這幾個地區(qū)所帶來的潛在不同影響。

　　在所有這四個地區(qū)，地鐵交通的改善都將為這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來商機(jī)，但由于這些地區(qū)現(xiàn)有的開發(fā)狀況不同，所帶來的商機(jī)也將大相徑庭。比如，西單是北京相對成熟的商業(yè)區(qū)，地鐵交通的改善對該地區(qū)的主要影響將是進(jìn)一步加大現(xiàn)有的開發(fā)力度，并推動物業(yè)租金和資產(chǎn)價值的強(qiáng)勁增長。而大興和朝陽北路的現(xiàn)有開發(fā)力度相對較小，未來數(shù)年內(nèi)，這兩個地區(qū)的整個房地產(chǎn)市場，包括住宅、商鋪、制造業(yè)和商務(wù)園區(qū)的開發(fā)，都將出現(xiàn)眾多機(jī)會。

　　仲量聯(lián)行指出，地鐵線路的延伸和住宅開發(fā)之間有著直接、密切的關(guān)聯(lián)性。通常，新地鐵線路的建成，使居民出行更為方便，并可帶動地價和房價的增長，增加資產(chǎn)長期增值的可能性。對于開發(fā)商和投資商而言，地鐵線路延伸和房價上漲之間的這種正相關(guān)性，為他們在今后將新建地鐵的地區(qū)積極主動拿地提供了正當(dāng)?shù)睦碛伞?/P>

　　但由于現(xiàn)有的政府管制政策規(guī)定必須在購買土地后兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，因此既要在地鐵開始新建前、當(dāng)?shù)胤績r仍然較低時一直持有土地，又仍有足夠的時間可以開發(fā)，以便在地鐵線路開始新建時出售樓盤，這本身將是一個很大的挑戰(zhàn)。一個解決方案就是在今后數(shù)年內(nèi)集中開發(fā)一些大型和分期開發(fā)項目。初期開發(fā)的項目將因未來地鐵線路的新建而在市場中脫穎而出，而后期開發(fā)的項目將直接受益于新開通的地鐵線路。

　　商鋪、寫字樓開發(fā)模式轉(zhuǎn)變

　　至于地鐵對商鋪市場的影響，仲量聯(lián)行指出，通常，新建地鐵站，尤其是地鐵中轉(zhuǎn)站，使得人流量急劇上升，將帶動市場對商鋪空間的需求，并由此推高商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r。在世界上的其他眾多大城市中，商鋪空間往往和地鐵站直接相通，從而充分刺激和迎合上班族的消費(fèi)需求。北京也有待采納這種商業(yè)模式，不過仲量聯(lián)行預(yù)計北京今后新建的地鐵站將日益按照國際標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)此類項目。

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　　在靠近地鐵線路的地區(qū)，隨著居民人口的增長，消費(fèi)者的需求也將同步增長。在這類地區(qū)，那些提供時裝、日用品、娛樂和餐飲的開發(fā)項目需求將極其強(qiáng)勁。超市、家居零售店和家具店等開發(fā)項目將有望在市場中取得成功。此外，在這些新建商業(yè)中心修建停車場也至關(guān)重要。這是因為，即便私家轎車不再是上班族上下班的首選交通方式，人們在周末外出度假和購物時也仍可能使用小轎車。

　　在寫字樓方面，仲量聯(lián)行認(rèn)為，地鐵擴(kuò)建、經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢、政府區(qū)劃以及企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大等諸多綜合因素，將使北京寫字樓的開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向城市周邊地區(qū)。比如在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，政府已確定了幾項關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，并制定了相關(guān)的財政激勵政策，目前還在這兩個地區(qū)積極籌建地鐵線路。同樣，經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理也將進(jìn)一步推動寫字樓的郊區(qū)化。

　　隨著中央商務(wù)區(qū)和金融街等市中心地區(qū)的寫字樓租金持續(xù)走高，大型辦公空間的租戶將被迫尋求進(jìn)駐城市周邊地區(qū)的寫字樓，以便在租賃成本不至于大幅上升的前提下促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，企業(yè)將辦公空間遷至周邊地區(qū)的一個極其重要的誘因在于可以開發(fā)園區(qū)類項目，即將公司不同的業(yè)務(wù)線整合到一處設(shè)施內(nèi)，為公司的持續(xù)擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。目前，諾基亞、微軟、北電和西門子等企業(yè)就正將其辦公空間遷至北京周邊地區(qū)。

　　開發(fā)商和投資商如果希望抓住這些商機(jī)，就必須預(yù)見到這些企業(yè)的搬遷趨勢，并且考慮為企業(yè)租戶開發(fā)量身定制的低密度商務(wù)園區(qū)。先期進(jìn)駐北京周邊地區(qū)的租戶可能來自于消費(fèi)品行業(yè)，這是因為這些消費(fèi)品行業(yè)的企業(yè)通常會租用大型的空間，并且往往會新建研發(fā)中心甚至制造運(yùn)營中心。從長期來看，預(yù)計保險、制藥、物流、運(yùn)輸和咨詢行業(yè)的公司也將陸續(xù)遷往城郊地區(qū)。此類公司很多將只在北京市中心地區(qū)保留一個面積相對較小的辦事處，而將其需要較大面積的運(yùn)營中心遷至周邊地區(qū)。