不久的將來，隨著地鐵而改變的，不僅僅只是城市布局的調(diào)整，還有隨之而來的樓市格局的變更。2009年，長沙的熱門話題非地鐵莫屬，而樓市的大熱門，地鐵概念自然也不容忽視，地鐵已經(jīng)成為影響人們購房行為的決定性條件之一。

    時?？梢砸姷?，某個城市的地鐵規(guī)劃方案一出臺，開發(fā)商便聞風(fēng)而動，紛紛甩出“地鐵物業(yè)”這張王牌，大肆炒作，往往也會使置業(yè)者、投資者蜂擁而上。對即將開通地鐵的社區(qū)，人們也會滿心歡喜地期待自己的房屋不斷升值，期望地鐵為他們送來財(cái)富。很多人眼里地鐵物業(yè)升值可期，穩(wěn)賺不賠。那么，地鐵對房地產(chǎn)的增值影響真的這么神奇嗎？如何概括出地鐵影響下沿線房地產(chǎn)價(jià)格變動的特征？

    不會給低品質(zhì)樓盤雪中送炭

    統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在理想狀況下，離地鐵車站越近，樓盤價(jià)格越高，并呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。即對于投資者而言，最有價(jià)值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價(jià)格要高出10%～15%。那些高于這個幅度的增值，應(yīng)該注意是否屬于樓盤在“透支”和“炒作過度”概念。不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的空間特征也是不同。越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

    地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時期。但在此時入市的個人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價(jià)的影響。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。可見，地鐵只會給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。地鐵也會對沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。另外，愿意在沿線買房的消費(fèi)者大多是中、低收入層次的人群，沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，最好是中等偏上檔次，真正的高檔住宅區(qū)往往會注意與地鐵保持一定的距離。

    武廣新城、大河西值得考慮

    價(jià)格永遠(yuǎn)是買房人第一考慮的因素，目前有些房地產(chǎn)板塊正處于價(jià)格波動時期，或許買房還“有機(jī)可趁”。譬如，當(dāng)前的武廣新城板塊、大河西區(qū)域等等，由于軌道還剛剛開始動工，暫時沒有到達(dá)，暫時性的交通不太方便，使這些地方的房價(jià)還處于相對洼地狀態(tài)。一旦未來幾年軌道通達(dá)這些板塊，其局面必定會改觀。與此同時，房價(jià)與同區(qū)域發(fā)展的成熟度有關(guān)。譬如，市中心五一商圈、芙蓉路CBD區(qū)域以及賀龍?bào)w育館附近，房價(jià)都升得很快。因?yàn)?，那里的各種配套很早就比較完善，生活便利。未來隨著軌道2號線的率先到達(dá)，地鐵重點(diǎn)經(jīng)過的區(qū)域，特別是與上述核心區(qū)相鄰的區(qū)域，應(yīng)該會更快的跟進(jìn)發(fā)展起來，比如河西溁灣鎮(zhèn)，配套已經(jīng)相對完善。當(dāng)軌道交通進(jìn)入，發(fā)展空間會更大。

    這需要平時多關(guān)心各種報(bào)道和信息，特別是那些政府未來將重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。譬如，南城省政府、河西市政府板塊，各種公園、道路等設(shè)施逐步上馬，必定會吸引大量人流，市政軌道交通也必然進(jìn)入，發(fā)展空間無可限量。同樣，如果能了解該地區(qū)購房群體的增減和動向，這對選購房子有一定的幫助。因?yàn)?，一定程度上供求關(guān)系要影響房價(jià)走勢。隨著軌道交通建設(shè)的發(fā)展，市民要關(guān)注這些地區(qū)未來可能出現(xiàn)的交通增量，量增必定影響房價(jià)的變化。當(dāng)然，這需要具備相當(dāng)水平的專業(yè)知識。