在國際經(jīng)濟(jì)效應(yīng)刺激下商業(yè)市場需求趨暖，優(yōu)化的商鋪資源帶來利潤最大化，依托成熟軌道線路的建造，軌道商鋪被認(rèn)為是發(fā)展?jié)摿Υ笄铱癸L(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式。隨著北京地鐵線路的逐步網(wǎng)絡(luò)化，以及經(jīng)濟(jì)的國際化，軌道經(jīng)濟(jì)帶來的商業(yè)效應(yīng)正給地鐵沿線的商業(yè)項(xiàng)目提供一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)，地鐵商鋪的投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。從北京地鐵管理處獲知，過去只有幾條地鐵線路的北京地鐵，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了整個(gè)城市交通問題的解決，隨著地鐵5號(hào)線、10號(hào)線開通以后，提上日程的地鐵6號(hào)線也已經(jīng)開始建設(shè)，從北京地鐵運(yùn)營公司AFC系統(tǒng)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，1號(hào)線日客運(yùn)量達(dá)到106.43萬人次，2號(hào)線為91.33萬人次，13號(hào)線為43.99萬人次，5號(hào)線為54.33萬人次。高客運(yùn)的軌道樞紐，為城市核心商圈的形成提供了便利的硬件條件。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，地鐵上蓋物業(yè)是地鐵資源的最直接受益者。作為人群出入、換乘地鐵的必經(jīng)之路，地鐵的出現(xiàn)，地鐵線路交匯處所蘊(yùn)涵的商業(yè)價(jià)值，要比只有線路經(jīng)過的區(qū)域高很多。像國貿(mào)、朝陽門、立水橋等線路交匯點(diǎn)無疑有著更多的人流量，會(huì)起到一個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的作用，有可能會(huì)改變城市現(xiàn)有的零售商業(yè)格局，為新商圈的誕生創(chuàng)造機(jī)會(huì)。比如西單77街、朝陽首府、崇文門新世界(600628,股吧)作為北京城內(nèi)三足鼎立的地段商鋪，壟斷了大客流。記者在處于CBD核心商圈的朝陽首府項(xiàng)目前進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目地處地鐵6號(hào)線、2號(hào)線和5號(hào)線的包圍之內(nèi)，圍繞著國際化商圈，6號(hào)線將分擔(dān)2號(hào)線和5號(hào)線的客運(yùn)壓力，地鐵監(jiān)測中心預(yù)計(jì)，朝陽首府所在的地鐵站每日人流量將達(dá)到10萬以上，該項(xiàng)目與對(duì)面的國企大廈以及項(xiàng)目旁邊的朝陽門SOHO三期，形成一個(gè)國際化區(qū)域，匯聚著大型中外企業(yè)高管和政界名流，盡現(xiàn)朝內(nèi)財(cái)富。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地鐵線路的增加有利于將商業(yè)拉平，消費(fèi)不再是一個(gè)距離的概念，再加上現(xiàn)在在二環(huán)內(nèi)這樣的地段和商鋪都很難求，租金成本相對(duì)地面物業(yè)來說并不高，利潤相當(dāng)可觀。”

　　軌道商圈搶奪投資客

　　從《2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告》中獲知，隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大，中國商業(yè)地產(chǎn)市場迎來廣闊的發(fā)展空間，尤其是城市化進(jìn)程排在首位的北京，商業(yè)需求走勢強(qiáng)勁，投資額、銷售額不斷攀高。一些國際知名品牌看好北京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，紛紛搶先入駐，而軌道交通區(qū)域的商業(yè)市場成為企業(yè)爭奪的首選目標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，地鐵1、2、5號(hào)線周邊的商鋪每年正在以12%的速度增長。

　　隨著各大地鐵線路開通，整個(gè)北京被交通全部連接起來，人流移動(dòng)加大，改變了很多住宅項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不足的局面，帶動(dòng)了人們對(duì)商業(yè)的需求，朝陽門、崇文門、中關(guān)村(000931,股吧)等商業(yè)市場一片紅火，而地鐵軌道匯集密集的朝陽門商業(yè)區(qū)域，成為眾多投資者爭奪強(qiáng)勢區(qū)域商鋪的首選。朝陽門處于國際商業(yè)區(qū)核心地帶，軌道匯集，交通四通八達(dá)，將疏通更多的商業(yè)時(shí)機(jī)。一位投資朝陽首府的咖啡廳老板表示，“地鐵旁邊客流量大，客源豐富，但是在其他區(qū)域很難找到交通這么發(fā)達(dá)、周邊商業(yè)氛圍這么強(qiáng)的商鋪，即使價(jià)位出的高也不容易獲得，所以許多人很早就在商鋪管理處做了租賃登記。”而據(jù)了解，目前朝陽首府僅50余席的商鋪，已經(jīng)有400多投資者前來考察問津，火爆程度可見一斑。

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　　地鐵商鋪投資價(jià)值增長
 
　　隨著北京地鐵線路的增加，交通逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化以后，人們的消費(fèi)時(shí)間和購物的興趣度都會(huì)相對(duì)增加使得整體商業(yè)氣氛會(huì)有一個(gè)很大提升。商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到4%至6%，地鐵5號(hào)線在貫穿豐臺(tái)、崇文、東城、朝陽、昌平5個(gè)區(qū)，周邊1平方公里范圍內(nèi)的商用物業(yè)已大幅升值，升值幅度在10%左右，與地鐵1號(hào)、2號(hào)線相連后，初步構(gòu)筑了京城軌道網(wǎng)絡(luò)的雛形。萬達(dá)廣場、朝陽首府、東方銀座等項(xiàng)目都得益于地鐵所帶來的人流量。以占據(jù)東二環(huán)國企大道上的核心商業(yè)領(lǐng)地的朝陽首府來說，該項(xiàng)目環(huán)襯30余家世界500強(qiáng)企業(yè)，已經(jīng)形成獨(dú)立而成熟的第一涉外區(qū)，國際高管以及國內(nèi)政客云集。其次該項(xiàng)目獨(dú)攬地鐵2號(hào)、5號(hào)、6號(hào)三大交通樞紐，連接國貿(mào)、金融街(000402,股吧)、中關(guān)村成熟商圈，僅僅地面客運(yùn)已經(jīng)達(dá)到100萬人次/日，這無疑給地鐵商業(yè)提供了一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)，商鋪空置率環(huán)比2009年第四季度下降0.75個(gè)百分點(diǎn)，租金整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，利潤的升值無疑成為開發(fā)商、商家以及投資者都不約而同地將目光投向了地鐵商業(yè)的重要因素。而地處其中的朝陽首府升值潛力性價(jià)比之高，在北京足以傲立群雄，無疑成為二環(huán)內(nèi)發(fā)展?jié)摿薮蟮某瘍?nèi)商業(yè)中樞。