本文摘要：香港城市發(fā)展歷程與目前內(nèi)地的城市化有許多類似之處，香港的“軌道交通+房地產(chǎn) 社區(qū)”模式具有土地利用多元化、軌道交通多渠道投融資、順應(yīng)城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展方向等優(yōu)點(diǎn)，因此，通過“軌道交通+房地產(chǎn) 社區(qū)”模式帶動(dòng)城市化發(fā)展的方式，對(duì)內(nèi)地城市也具有參考價(jià)值。

 

　　香港城市發(fā)展歷程與目前內(nèi)地的城市化有許多類似之處，香港的“軌道交通+房地產(chǎn)/社區(qū)”模式具有土地利用多元化、軌道交通多渠道投融資、順應(yīng)城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展方向等優(yōu)點(diǎn)，因此，通過“軌道交通+房地產(chǎn)/社區(qū)”模式帶動(dòng)城市化發(fā)展的方式，對(duì)內(nèi)地城市也具有參考價(jià)值。

　　軌道交通與土地利用規(guī)劃同步

　　“軌道交通+房地產(chǎn)/社區(qū)”模式其實(shí)是一套理順城市軌道運(yùn)輸和土地利用相互關(guān)系的體制。首先，軌道公司需在前期就參與城市規(guī)劃，規(guī)劃整套鐵路運(yùn)輸和沿線土地利用方案，達(dá)到線隨人走、人隨線走的目標(biāo)，為鐵路營運(yùn)、城市發(fā)展和整體規(guī)劃創(chuàng)造出最大效益。軌道公司需充分參與城市規(guī)劃才能讓軌道規(guī)劃與城市規(guī)劃接軌，否則，軌道將成為“工程師的軌道”而不能滿足社會(huì)的實(shí)際需要，達(dá)不到規(guī)劃的理想效果。

　　從策略性城市規(guī)劃到地區(qū)規(guī)劃圖則的制定，軌道公司都需充分參與。參與的形式多樣化，可按實(shí)際情況或以規(guī)劃研究督導(dǎo)小組或工作小組成員身份參與，或與政府聘請(qǐng)的顧問以交流形式給予意見，甚至是在政府公示規(guī)劃文件時(shí)對(duì)方案作出評(píng)論。由于軌道公司在實(shí)際運(yùn)營方面有相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，所提意見具有參考價(jià)值，政府適當(dāng)考慮并反映在規(guī)劃圖則上，真正做到軌道交通與土地利用規(guī)劃同步，促進(jìn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　通過軌道與土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展所建成的生活或就業(yè)小區(qū)主要表現(xiàn)有以下的特點(diǎn)：第一，以人為本。車站與房地產(chǎn)無縫連接，讓出行更便捷舒適，締造以人為本的步行環(huán)境，這是軌道上蓋物業(yè)應(yīng)突出的最大優(yōu)勢(shì);第二，安全及健康小區(qū)。利用隧道、行人天橋、綠化平臺(tái)等處理機(jī)動(dòng)車輛，達(dá)到人車分隔，保障行人安全。“軌道導(dǎo)向”型的小區(qū)必須提供良好的步行環(huán)境，才能吸引“軌道+步行”作為最主要的出行模式，減少使用其他交通工具;第三，高質(zhì)素的生活環(huán)境。人車分隔有
改善城市設(shè)計(jì)，在步行環(huán)境提供重組綠化空間及小區(qū)配套設(shè)施，以達(dá)到良好、低污染的生活環(huán)境;第四，現(xiàn)代化高效率生活方式，以達(dá)到地區(qū)、社區(qū)平衡發(fā)展，社會(huì)資源最有效利用，促進(jìn)人流、車流，避免睡城和冷清商業(yè)中心區(qū)。

　　軌道交通與土地綜合開發(fā)捆綁招標(biāo)

　　在土地政策上，香港容許港鐵公司統(tǒng)一獲得沿線的土地開發(fā)權(quán)，并且統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、營運(yùn)土地開發(fā)及物業(yè)管理，達(dá)到整體發(fā)展無縫連接。

　　自上世紀(jì)80年代起，香港有關(guān)交通政策、軌道規(guī)劃及城市發(fā)展策略等政策文件都清楚確定了軌道作為交通及城市發(fā)展骨干的指導(dǎo)方針。軌道與土地綜合發(fā)展，便成為政策引導(dǎo)下的自然產(chǎn)物。政府規(guī)劃新軌道線路時(shí)都充分考慮將車站周邊土地開發(fā)權(quán)出讓給軌道公司做綜合發(fā)展的可行性，作為支持軌道投融資的工具，填補(bǔ)資金缺口。香港整個(gè)車站或車輛段上蓋開發(fā)權(quán)可以協(xié)議方式由政府以市價(jià)(扣除車站增值)批售予軌道公司，在軌道設(shè)施上蓋作房地產(chǎn)發(fā)展，然后分層出售，最后軌道公司仍保留物業(yè)基座軌道設(shè)施的土地分層業(yè)權(quán)，確保日后運(yùn)營不受影響。

　　核心理念是軌道與土地利用同步規(guī)劃、同步實(shí)施，通過掛牌或招標(biāo)方式為軌道與土地綜合利用確定同一建設(shè)單位。因軌道交通公司建設(shè)期需要大筆支持，因此，如果軌道交通公司競(jìng)得軌道與土地綜合利用的開發(fā)權(quán)，政府應(yīng)考慮給予政策支持，允許軌道交通公司分階段支付地價(jià)。

　　首先，軌道交通建設(shè)與運(yùn)營、與相關(guān)土地綜合利用開發(fā)作為同一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行掛牌;軌道項(xiàng)目與土地綜合利用開發(fā)的有關(guān)條件都已清楚明確;其次，參與掛牌的企業(yè)需要符合相關(guān)資質(zhì)，例如，有足夠的軌道交通建設(shè)運(yùn)營及土地綜合利用開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有足夠融資及管理能力等;第三，掛牌的競(jìng)標(biāo)條件可以是支付給政府的金額，作為取得項(xiàng)目的代價(jià)，該金額可以是評(píng)估土地綜合利用價(jià)值扣除軌道交通建設(shè)投資及運(yùn)營虧損后的差額。

　　軌道公司統(tǒng)籌軌道運(yùn)營及沿線土地綜合利用

　　在香港的實(shí)踐中，軌道與土地綜合利用開發(fā)統(tǒng)一由一家軌道公司操作?；诠餐?，協(xié)調(diào)的工作就容易進(jìn)行。港鐵是一家既擁有豐富建造及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的軌道公司，也有一隊(duì)富有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，這樣才能確保項(xiàng)目實(shí)施的貫徹始終。

　　要達(dá)到軌道與沿線土地的綜合發(fā)展，和軌道公司扮演主導(dǎo)角色、負(fù)責(zé)軌道與上蓋土地兩者共同開發(fā)是分不開的。通過共同規(guī)劃、同步建設(shè)、共享成果，才能發(fā)揮出兩者的協(xié)同效益。否則，兩者分開考慮，各自追求自身利益，趨向減少建筑接口，以控制成本和縮短工期，便會(huì)和綜合發(fā)展、無縫連接這些目標(biāo)背道而馳，車站吸引不到客流，地塊價(jià)值也會(huì)大為遜色。

　　再者，軌道公司能根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況，因應(yīng)環(huán)境需要，推出不同的土地開發(fā)產(chǎn)品，這樣能進(jìn)一步避免出現(xiàn)過度開發(fā)帶來的供過于求、大量睡城、新城發(fā)展落后等不適應(yīng)市場(chǎng)的問題出現(xiàn)。

　　在軌道交通線路規(guī)劃過程中，軌道公司應(yīng)有機(jī)會(huì)參與前期軌道交通與物業(yè)開發(fā)的同步規(guī)劃，可以預(yù)先控制沿線可開發(fā)土地，實(shí)現(xiàn)集約用地，增大協(xié)同效應(yīng)。其次為了減少協(xié)調(diào)成本、保障軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營安全，實(shí)現(xiàn)“軌道交通+房地產(chǎn)/社區(qū)”模式時(shí)需要統(tǒng)一的主體操作，而這個(gè)主體必須同時(shí)具備豐富的軌道交通建設(shè)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和土地綜合利用開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。