中山公園亟待突破“圍城”
2007-08-01 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者:李麗 瀏覽次數(shù):中山公園被定位為類似徐家匯的城市副中心,擁有城市主干道、高架、三條軌道交通等優(yōu)質(zhì)交通資源,以及中山公園、天山公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源。
中原地產(chǎn)研究咨詢部寫字樓專員張娟認(rèn)為,中山公園商圈作為一個(gè)新興的區(qū)域,其發(fā)展速度較為迅速,主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè),以及重點(diǎn)商業(yè)中心的區(qū)域規(guī)劃。目前該商圈已經(jīng)具有較為濃郁的商業(yè)氛圍和完善的交通換乘體系。
但是,佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則認(rèn)為,中山公園在周邊眾多商圈的擠壓中,并沒有表現(xiàn)出其城市副中心的優(yōu)勢,區(qū)域在多次重新定位建設(shè)后都有過高潮,但并沒完全形成氣候。
商務(wù)氛圍逐漸形成
張娟介紹,中山公園商圈是一個(gè)非傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū),主要以商業(yè)為特征,區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)多分布在中山公園商圈的外圍區(qū)域,如江蘇路沿線、延安西路沿線等。而商圈內(nèi)最繁華的長寧路也只是在近幾年才有一些寫字樓項(xiàng)目入市。因此,中山公園商圈還屬于不夠成熟、正在發(fā)展中的商務(wù)區(qū)。
張娟認(rèn)為,中山公園商圈的寫字樓開發(fā)相對較晚,因此造成先期開發(fā)的寫字樓租金水平,與新近開發(fā)的寫字樓租金水平出現(xiàn)較大的差距。從物業(yè)品質(zhì)上來看,新開發(fā)的物業(yè)在檔次上,整體優(yōu)于先期開發(fā)的寫字樓,并且產(chǎn)業(yè)集聚性的特點(diǎn)更加明顯一些。
張娟認(rèn)為,目前,中山公園區(qū)域的辦公氛圍正在慢慢成長,隨著后市一些寫字樓的出現(xiàn),該區(qū)域?qū)?huì)成為游離在六大商務(wù)中心區(qū)之外的又一個(gè)有特色、有規(guī)模的商務(wù)中心。目前中山公園商圈的寫字樓市場租金水平主要集中在4.5~5.5元/平方米/天和2.5~3.5元/平方米/天兩個(gè)價(jià)格范圍,這一租金水平在上海寫字樓租賃市場中僅位于中等水平。
商住“圍城”
上海的三縱三橫,以及軌道交通2號線、軌道交通3號線和軌道交通4號線,在中山公園交匯,這三條軌道交通連接著上海絕大多數(shù)市中心行政區(qū)域,輻射上海西北部的郊區(qū)。同時(shí),數(shù)十條公交路線停靠在中山公園附近,交通環(huán)境便利,四通八達(dá)。
但薛建雄認(rèn)為,中山公園作為長寧重要的商住區(qū),在商業(yè)層次方面不及鄰近的虹橋商圈,居住層次方面不能與較遠(yuǎn)的古北相提并論,也不及鄰近的新華路居住區(qū)。這兩個(gè)地區(qū)的打壓,使得中山公園的商住層次都處于劣勢。
事實(shí)上,作為軌道交通2號線沿線性價(jià)比較高的中高檔樓盤集中區(qū),中山公園區(qū)域吸引了軌道交通2號線沿線的陸家嘴、張江等地區(qū)的白領(lǐng)人士。薛建雄認(rèn)為,吸引外圍購房者的原因在于,中山公園處在浦西眾多商圈的圍城之中。
在地鐵人流的商業(yè)效益上也是如此。薛建雄指出,軌道交通2號線的東面,是上海乃至國內(nèi)最頂級的南京西路商圈,西部商業(yè)客流又被新興的天山商圈所截流;居住方面,西部的人流也被天山國際居住示范區(qū)所截流,東部的靜安、黃浦同檔次客源都有比較深的地結(jié)情緣,不會(huì)跑到中山公園。最終,在陸家嘴和張江地區(qū)上班的外地高級白領(lǐng)成為了中山公園的主要客源對象。
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新聞鏈接
中山公園區(qū)域位于長寧區(qū),東起江蘇北路、西至中山西路,南抵延安西路,北臨長寧路。規(guī)劃面積近120公頃,其中商業(yè)面積為91.22萬平方米,居住面積141.51萬平方米,綠化面積23.3萬平方米,被定為長寧區(qū)重點(diǎn)商業(yè)中心。其中中山公園商務(wù)生態(tài)聚居區(qū)范圍東起華陽路、安西路,西至中山西路(內(nèi)環(huán)線),南抵武夷路,北臨萬航渡路。規(guī)劃面積114.7公頃。
據(jù)悉,中山公園地區(qū)功能被定位為商業(yè)型、數(shù)字化、休閑式,并將建成以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的,兼有商務(wù)、休閑娛樂、文化和居住功能為一體的上海西部商業(yè)中心。
采訪后記
寫字樓分散制約商圈發(fā)展
中山公園區(qū)域未來的發(fā)展前景是勿庸置疑的,但是在其發(fā)展過程中,依然會(huì)存在著一些問題,這些問題的存在將滯緩中山公園區(qū)域的發(fā)展速度。
張娟認(rèn)為,中山公園交通換乘樞紐體系的建立,使得該區(qū)域的人流量劇增,但是如何將這些人流量轉(zhuǎn)化為客流量成為一個(gè)較大的問題。
同時(shí),張娟還認(rèn)為,中山公園區(qū)域商業(yè)定位以及與交通換乘功能存在沖突。首先,中山公園區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表———龍之夢購物中心,曾經(jīng)定位在中山公園的中信泰富廣場,招商的方向偏向中高檔的品牌。但是開業(yè)之后慘淡的經(jīng)營,讓其不得不引入家樂福等大眾化消費(fèi)商家,這本身就與其中高檔購物中心的定位是沖突的。
其次,作為交通換乘樞紐,中山公園區(qū)域來來往往的人群層次不一,但是這些人無一例外的,都可以穿行于龍之夢購物中心,這也與龍之夢購物中心的中高檔定位存在嚴(yán)重沖突。這是政府在規(guī)劃之初所忽視的問題,現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響到龍之夢購物中心的發(fā)展了。
張娟還指出,相對于中山公園區(qū)域比較集中的商業(yè)物業(yè),該區(qū)域的寫字樓物業(yè)就顯得有些分散。長寧路、愚園路、江蘇路、延安西路等分布著十幾幢寫字樓。如此分散的格局也在一定程度上,制約著中山公園區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。