中山公園被定位為類似徐家匯的城市副中心，擁有城市主干道、高架、三條軌道交通等優(yōu)質(zhì)交通資源，以及中山公園、天山公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源。
 
　　中原地產(chǎn)研究咨詢部寫字樓專員張娟認(rèn)為，中山公園商圈作為一個(gè)新興的區(qū)域，其發(fā)展速度較為迅速，主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)，以及重點(diǎn)商業(yè)中心的區(qū)域規(guī)劃。目前該商圈已經(jīng)具有較為濃郁的商業(yè)氛圍和完善的交通換乘體系。
 
　　但是，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則認(rèn)為，中山公園在周邊眾多商圈的擠壓中，并沒有表現(xiàn)出其城市副中心的優(yōu)勢，區(qū)域在多次重新定位建設(shè)后都有過高潮，但并沒完全形成氣候。
 
商務(wù)氛圍逐漸形成
 
　　張娟介紹，中山公園商圈是一個(gè)非傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，主要以商業(yè)為特征，區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)多分布在中山公園商圈的外圍區(qū)域，如江蘇路沿線、延安西路沿線等。而商圈內(nèi)最繁華的長寧路也只是在近幾年才有一些寫字樓項(xiàng)目入市。因此，中山公園商圈還屬于不夠成熟、正在發(fā)展中的商務(wù)區(qū)。
 
　　張娟認(rèn)為，中山公園商圈的寫字樓開發(fā)相對較晚，因此造成先期開發(fā)的寫字樓租金水平，與新近開發(fā)的寫字樓租金水平出現(xiàn)較大的差距。從物業(yè)品質(zhì)上來看，新開發(fā)的物業(yè)在檔次上，整體優(yōu)于先期開發(fā)的寫字樓，并且產(chǎn)業(yè)集聚性的特點(diǎn)更加明顯一些。
 
　　張娟認(rèn)為，目前，中山公園區(qū)域的辦公氛圍正在慢慢成長，隨著后市一些寫字樓的出現(xiàn)，該區(qū)域?qū)?huì)成為游離在六大商務(wù)中心區(qū)之外的又一個(gè)有特色、有規(guī)模的商務(wù)中心。目前中山公園商圈的寫字樓市場租金水平主要集中在4.5～5.5元/平方米/天和2.5～3.5元/平方米/天兩個(gè)價(jià)格范圍，這一租金水平在上海寫字樓租賃市場中僅位于中等水平。
 
商住“圍城”
 
　　上海的三縱三橫，以及軌道交通2號線、軌道交通3號線和軌道交通4號線，在中山公園交匯，這三條軌道交通連接著上海絕大多數(shù)市中心行政區(qū)域，輻射上海西北部的郊區(qū)。同時(shí)，數(shù)十條公交路線停靠在中山公園附近，交通環(huán)境便利，四通八達(dá)。
 
　　但薛建雄認(rèn)為，中山公園作為長寧重要的商住區(qū)，在商業(yè)層次方面不及鄰近的虹橋商圈，居住層次方面不能與較遠(yuǎn)的古北相提并論，也不及鄰近的新華路居住區(qū)。這兩個(gè)地區(qū)的打壓，使得中山公園的商住層次都處于劣勢。
 
　　事實(shí)上，作為軌道交通2號線沿線性價(jià)比較高的中高檔樓盤集中區(qū)，中山公園區(qū)域吸引了軌道交通2號線沿線的陸家嘴、張江等地區(qū)的白領(lǐng)人士。薛建雄認(rèn)為，吸引外圍購房者的原因在于，中山公園處在浦西眾多商圈的圍城之中。
 
　　在地鐵人流的商業(yè)效益上也是如此。薛建雄指出，軌道交通2號線的東面，是上海乃至國內(nèi)最頂級的南京西路商圈，西部商業(yè)客流又被新興的天山商圈所截流；居住方面，西部的人流也被天山國際居住示范區(qū)所截流，東部的靜安、黃浦同檔次客源都有比較深的地結(jié)情緣，不會(huì)跑到中山公園。最終，在陸家嘴和張江地區(qū)上班的外地高級白領(lǐng)成為了中山公園的主要客源對象。

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新聞鏈接
 
　　中山公園區(qū)域位于長寧區(qū)，東起江蘇北路、西至中山西路，南抵延安西路，北臨長寧路。規(guī)劃面積近120公頃，其中商業(yè)面積為91.22萬平方米，居住面積141.51萬平方米，綠化面積23.3萬平方米，被定為長寧區(qū)重點(diǎn)商業(yè)中心。其中中山公園商務(wù)生態(tài)聚居區(qū)范圍東起華陽路、安西路，西至中山西路（內(nèi)環(huán)線），南抵武夷路，北臨萬航渡路。規(guī)劃面積114.7公頃。
 
　　據(jù)悉，中山公園地區(qū)功能被定位為商業(yè)型、數(shù)字化、休閑式，并將建成以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，兼有商務(wù)、休閑娛樂、文化和居住功能為一體的上海西部商業(yè)中心。
 
采訪后記
 
寫字樓分散制約商圈發(fā)展
 
　　中山公園區(qū)域未來的發(fā)展前景是勿庸置疑的，但是在其發(fā)展過程中，依然會(huì)存在著一些問題，這些問題的存在將滯緩中山公園區(qū)域的發(fā)展速度。
 
　　張娟認(rèn)為，中山公園交通換乘樞紐體系的建立，使得該區(qū)域的人流量劇增，但是如何將這些人流量轉(zhuǎn)化為客流量成為一個(gè)較大的問題。
 
　　同時(shí)，張娟還認(rèn)為，中山公園區(qū)域商業(yè)定位以及與交通換乘功能存在沖突。首先，中山公園區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的代表———龍之夢購物中心，曾經(jīng)定位在中山公園的中信泰富廣場，招商的方向偏向中高檔的品牌。但是開業(yè)之后慘淡的經(jīng)營，讓其不得不引入家樂福等大眾化消費(fèi)商家，這本身就與其中高檔購物中心的定位是沖突的。
 
　　其次，作為交通換乘樞紐，中山公園區(qū)域來來往往的人群層次不一，但是這些人無一例外的，都可以穿行于龍之夢購物中心，這也與龍之夢購物中心的中高檔定位存在嚴(yán)重沖突。這是政府在規(guī)劃之初所忽視的問題，現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響到龍之夢購物中心的發(fā)展了。
 
　　張娟還指出，相對于中山公園區(qū)域比較集中的商業(yè)物業(yè)，該區(qū)域的寫字樓物業(yè)就顯得有些分散。長寧路、愚園路、江蘇路、延安西路等分布著十幾幢寫字樓。如此分散的格局也在一定程度上，制約著中山公園區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。