本文摘要：番禺以地鐵三、四號(hào)線的建設(shè)為契機(jī)，土地利用應(yīng)進(jìn)一步向休閑旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)促進(jìn)傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)向都市型工業(yè)發(fā)展，使土地使用強(qiáng)度和效益提高。 地鐵通車后

番禺以地鐵三、四號(hào)線的建設(shè)為契機(jī)，土地利用應(yīng)進(jìn)一步向休閑旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)促進(jìn)傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)向都市型工業(yè)發(fā)展，使土地使用強(qiáng)度和效益提高。

    地鐵通車后，由于各類用地受地鐵建設(shè)的影響大小不一，將引致地鐵沿線產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，表現(xiàn)為房地產(chǎn)、休閑旅游、零售商業(yè)以及兼具以上各種內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展；安排太密工業(yè)用地減少、工業(yè)所占比重將下降。總的趨勢(shì)來看，休閑旅游、住宅、商業(yè)用地的比重會(huì)有不同程度的增強(qiáng)且利用水平不斷提高，工業(yè)用地面積將大幅下降。

    房地產(chǎn)業(yè)“目光”外移

    地鐵三、四號(hào)線建設(shè)前，由于土地開發(fā)條件特別是交通條件的差異，不同地段的地價(jià)與房?jī)r(jià)形成明顯差距。地鐵三、四號(hào)線建成后，番禺交通得到很大改善，提高了周邊環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)了地價(jià)與房?jī)r(jià)上升?？傮w上，地鐵沿線房地產(chǎn)平均價(jià)格有所上升，沿線不同地段之間房地產(chǎn)價(jià)格差距縮小。

    地鐵三、四號(hào)線沿線擁有一批開發(fā)中或規(guī)劃開發(fā)的住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有南國(guó)奧林匹克花園、錦繡香江等規(guī)模較大項(xiàng)目，開發(fā)進(jìn)展與市場(chǎng)吸收均較理想。地鐵三、四號(hào)線沿線現(xiàn)狀的房地產(chǎn)開發(fā)，在區(qū)位重點(diǎn)和價(jià)格上差異不大，其原因是多方面的，包括環(huán)境、配套、交通、與市中心的距離等因素。地鐵三、四號(hào)線通車后，沿線地區(qū)在交通條件以及與市中心聯(lián)系方便程度上的差距大大縮小，因此有可能引致房?jī)r(jià)差距的縮小與趨近，并可能形成地鐵沿線物業(yè)的概念。從發(fā)展趨勢(shì)來看，地鐵三、四號(hào)線建設(shè)及沿線周邊地區(qū)相應(yīng)的景觀整治，為刺激與促進(jìn)沿線住宅開發(fā)提供了有利的機(jī)遇，有可能改變番禺區(qū)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)的格局。

    由于地鐵沿線的建設(shè)改變了周邊地區(qū)的建筑環(huán)境與景觀，同時(shí)對(duì)周邊地區(qū)環(huán)境提出改造要求，特別是一些原本很難提上開發(fā)日程的區(qū)域?qū)⒁虼双@得開發(fā)的契機(jī)與動(dòng)力。地鐵三、四號(hào)線地區(qū)大部分是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，三、四號(hào)線建設(shè)可能成為一種機(jī)遇與推動(dòng)力，加速沿線土地的調(diào)整與再開發(fā)，消化閑置土地，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)回升。

“都市商圈”正在形成

    地鐵的開通,使站點(diǎn)周邊地區(qū)的用地性質(zhì)有很大的改變,尤其明顯的是步行合理區(qū)(指乘客到地鐵車站的合理步行時(shí)間所達(dá)到的距離范圍)。而地鐵步行合理區(qū)對(duì)商業(yè)用途的影響最大。從理論上講,距離地鐵車站400—450m的范圍內(nèi)的商務(wù)、辦公等收益最大。

    商業(yè)的繁華與交通的便捷程度密切相關(guān)，現(xiàn)代的零售商業(yè)模式也需要聚集大量的人群來支撐其商業(yè)氛圍的形成。（據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)大賣場(chǎng)一般需要25-30萬人口的支撐）。地鐵的便利性帶來巨大的人流量，使消費(fèi)者可以更便捷的到達(dá)地鐵沿線的城市主要商圈。

    據(jù)報(bào)道，自廣州地鐵一號(hào)線正式開通以來，地鐵沿線就形成了新的都市商圈。荔灣區(qū)的大量工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地紛紛向公共服務(wù)設(shè)施用地和居住用地轉(zhuǎn)換。天河區(qū)則同時(shí)滲入居住、高級(jí)辦公、商業(yè)，使其現(xiàn)代化新城區(qū)的特色更加明顯。地鐵的興建，改變了廣州市住宅、商業(yè)、寫字樓的分布格局，住宅向郊區(qū)挺進(jìn)，商業(yè)、蝎子樓集中于舊城區(qū)的同時(shí)向交通干線靠攏。

    據(jù)有關(guān)資料顯示,廣州地鐵商業(yè)因?yàn)槭恰懊^過河”,在業(yè)態(tài)選擇上有些盲目地發(fā)展大型百貨和大型超市,此后不得不予以調(diào)整。這種不成熟的地鐵商業(yè)開發(fā)模式,給市民和商家造成了一定的損失。

零售業(yè)“重心”下沉

    地鐵站地下商業(yè)資源主要包括地鐵站廳空間和通道空間以及地下商業(yè)街,這些資源是有限的,且具有一些天然的缺點(diǎn),有些商品不能經(jīng)營(yíng)。

    地鐵站廳商鋪主要經(jīng)營(yíng)報(bào)刊、西餅、沖印、西藥、洗衣、精品等,以連鎖店居多,商品檔次較高。在這一點(diǎn)上廣州地鐵1、2號(hào)線有成功的經(jīng)驗(yàn),如2號(hào)線的站廳商鋪基本都實(shí)現(xiàn)了7-ELEVEN便利店、天天洗衣店、中信文化報(bào)刊亭、戈德自動(dòng)售貨機(jī)、ATM自助銀行、同濟(jì)藥店等的連鎖經(jīng)營(yíng)。

    通道商鋪指位于站點(diǎn)與地面之間的通道的商鋪。這種商鋪主要布局在人流特別多的站點(diǎn)的進(jìn)出口通道上?？紤]到通道疏散人流的功能,如果布局太多商鋪,會(huì)導(dǎo)致人流擁塞。

    地下商業(yè)街是指幾個(gè)商業(yè)空間在地鐵站地下層連通發(fā)展而成的大型地下商業(yè)設(shè)施,以及為提高經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值或鼓勵(lì)投資開發(fā)而在地下穿越通道的單側(cè)或雙側(cè)開發(fā)的地下商業(yè)設(shè)施。一般而言,換乘樞紐站的位置最適合開發(fā)規(guī)劃地下商業(yè)街。不少城市采取了塔式的和綜合式的聯(lián)合換乘樞紐車站,有的地下車站不僅可以換乘好幾種交通工具,而且還分層設(shè)置商店、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等設(shè)施,這樣旅客轉(zhuǎn)乘、購(gòu)物都很方便。

    地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃是個(gè)復(fù)雜的課題,它既要考慮周邊居民的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣,又要考慮交通、文化等相因素,更要統(tǒng)盤考慮業(yè)態(tài)、業(yè)種的層次搭配。因此需要立足長(zhǎng)遠(yuǎn),避免資源浪費(fèi),才能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。

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“一日旅游圈”成形

    所謂“一日旅游圈”是指在該圈域范圍內(nèi)的各主要區(qū)域旅游，可以當(dāng)天來回。“一日旅游圈”業(yè)已成為世界各大城市的重要圈域范圍。地鐵為居民的旅游、休閑消費(fèi)提供便利的交通服務(wù)。

    不少專家認(rèn)為，城市的最佳半徑應(yīng)等于人在一小時(shí)內(nèi)所能到達(dá)的距離。地鐵作為一種超大容量、快速、準(zhǔn)時(shí)的交通工具，在為城市居民出行旅游提供極大便捷的同時(shí)，對(duì)長(zhǎng)距離出行的吸引力也更為明顯。廣州地鐵開通后，芳村、番禺、白云、天河各郊區(qū)的樓盤反應(yīng)極為強(qiáng)烈，特別是三號(hào)線終點(diǎn)站延伸至番禺后，購(gòu)房者打消了番禺離市區(qū)較遠(yuǎn)的顧慮而考慮置業(yè)。因此，廣州城市的發(fā)展將通過地鐵加速住宅郊區(qū)化的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)城市空間的“東移”與“南拓”，使廣州可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的傳統(tǒng)格局躍升為具有“山、城、田、海”特色的大山大海自然格局，實(shí)現(xiàn)打造“一日旅游圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)沿線“圈地”

    隨著交通條件的改善，房地產(chǎn)項(xiàng)目的增加，大量市民將沿著地鐵的延伸方向遷往城市郊區(qū)。由此帶來的一系列對(duì)于相關(guān)生活配套設(shè)施及服務(wù)的需求，引發(fā)了地鐵沿線地區(qū)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)興旺發(fā)展。目前，諸如買大桶水、買藥、買報(bào)、社區(qū)購(gòu)物、存款、寄信、找飯店吃飯等這些在城市中心區(qū)域司空見慣的服務(wù)項(xiàng)目，在地鐵即將通達(dá)的某些郊區(qū)還不完善。

    據(jù)了解，沈陽地鐵一號(hào)線投入運(yùn)營(yíng)后，張士站將成為開發(fā)區(qū)職工上下班的樞紐站。根據(jù)沈陽建設(shè)西部工業(yè)走廊的規(guī)劃，未來在開發(fā)區(qū)工作的人數(shù)將達(dá)到10萬人。目前，已經(jīng)有許多有眼光的投資者看到了未來市場(chǎng)需求，搶先在地鐵沿線“圈地”，由服務(wù)業(yè)入手搶占地鐵建設(shè)帶來的商機(jī)。

工業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇

    長(zhǎng)期以來，番禺是廣州市的重要工業(yè)和出口基地。但隨著南沙管理區(qū)(萬頃沙區(qū))獨(dú)立運(yùn)作并即將從番禺劃出、番禺被定位為廣州未來中心新城區(qū)之后，工業(yè)在番禺的地位、功能、產(chǎn)業(yè)選擇等問題變得十分重要和緊迫。首先，工業(yè)用地、勞工、環(huán)保成本上升，番禺工業(yè)在珠三角競(jìng)爭(zhēng)力削弱；其次，工業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，內(nèi)在升級(jí)壓力大；最后，由于區(qū)位獨(dú)特，番禺發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)十分明顯，地方政府尤其是鎮(zhèn)一級(jí)政府往往傾向于發(fā)展房地產(chǎn)，工業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的空間受限。

    與此同時(shí)，地鐵三、四號(hào)線通車也對(duì)番禺都市型工業(yè)提供發(fā)展的機(jī)遇。首先，廣州都市發(fā)展空間提升番禺工業(yè)發(fā)展空間。隨著地鐵三、四號(hào)線通車，番禺由市設(shè)區(qū)，南沙即將設(shè)區(qū)，廣州一下子變得既沿江又沿海。廣州的雙核結(jié)構(gòu)凸現(xiàn)，作為國(guó)際化大都市的廣州，其技術(shù)創(chuàng)新與市場(chǎng)擴(kuò)張的龍頭作用將日趨顯現(xiàn)。番禺正好處于新的廣州——南沙二級(jí)雙核結(jié)構(gòu)之間，是未來的都市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著未來廣州國(guó)際都市化的發(fā)展，番禺也將具備發(fā)展國(guó)際、香港中小工業(yè)制造企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的潛力；其次，隨著地鐵三、四號(hào)線通車、廣州南拓，必然有大量企業(yè)南遷，借機(jī)促使番禺產(chǎn)業(yè)升級(jí)，特別是借南沙地區(qū)重工業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，加速番禺工業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。交通格局的改變?yōu)榉际行凸I(yè)發(fā)展創(chuàng)作新的歷史機(jī)遇。地鐵三、四號(hào)線通車使番禺與廣州市區(qū)的聯(lián)系將實(shí)現(xiàn)真正意義上的公交化，番禺將全面溶入廣州。交通設(shè)施的作用更大的魅力還在于可以形成一個(gè)大商圈。其現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)適合國(guó)外、港澳一些有一定實(shí)力的中小型企業(yè)將總部和其制造業(yè)的核心部分放在其周圍，借助新路網(wǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)延伸。