從目前國(guó)內(nèi)幾個(gè)已有地下軌道交通的城市看，地鐵交通的建成具有非比尋常的意義。從城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)，拉近了城郊與中心的距離，對(duì)于大城市建立衛(wèi)星城，解決中心城區(qū)擁堵，延伸大都市商圈，吸引更多的新技術(shù)和資金，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建立新的商業(yè)模式等多方面都不無(wú)裨益。從百姓的角度來(lái)講，對(duì)于人們的購(gòu)物、生活習(xí)慣都將產(chǎn)生重大影響，其中最突出的影響就是置業(yè)觀念的變化。交通是購(gòu)房者在選擇物業(yè)上，諸多考慮因素中最重要的一點(diǎn)。軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的提升最為明顯。許多軌道交通物業(yè)的購(gòu)買者，除看重出行方便之外，對(duì)物業(yè)升值潛力也給予了“厚望”。從現(xiàn)實(shí)看，地鐵或軌道交通使遠(yuǎn)郊的樓盤變的更加具有投資潛力。地鐵在影響住宅的同時(shí)也在影響著商業(yè)樓宇、寫字樓的需求面，在地鐵沿線遠(yuǎn)市區(qū)一端住宅需求增加的同時(shí)，地鐵近市中心一端將是對(duì)商業(yè)樓宇、寫字樓和公共需求的增加和增值。

    不可否認(rèn)“地鐵概念”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有巨大的影響，但是不是只要是地鐵樓盤就會(huì)全部熱銷，甚至順勢(shì)大漲，值得冷靜看待。“唯地鐵是瞻”其實(shí)是一個(gè)誤區(qū)。總結(jié)而言，“地鐵概念”樓盤有幾大硬傷，置業(yè)投資依然有風(fēng)險(xiǎn)。

    第一、地鐵的建設(shè)周期長(zhǎng)，其便利性和降低生活成本的功能需要一定時(shí)間才能體第二、當(dāng)?shù)叵萝壍澜煌ㄙY源不再稀缺時(shí)，新建的地鐵樓盤升值潛力開始降低。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的延伸，乘坐軌道交通的成本，呈現(xiàn)一種先降后升的趨勢(shì)。因?yàn)楫?dāng)軌道交通將占公共交通份額的40～50%時(shí)，“地鐵物業(yè)”只是一種相對(duì)優(yōu)勢(shì)，而同時(shí)“不靠地鐵”將成為一種相對(duì)劣勢(shì)。這時(shí)，地鐵成為大家最認(rèn)同的交通工具，乘坐地鐵的擁擠，空氣質(zhì)量差的問(wèn)題又暴露出來(lái)。其成本花費(fèi)和公交也差不了多少，靠近地鐵周邊的住宅往往存在噪聲、震動(dòng)、人流量大，治安差等問(wèn)題，很可能對(duì)地鐵樓盤的價(jià)值進(jìn)一步提升造成影響。

    第三、地鐵影響范圍有限，“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”的定律只在一定區(qū)域范圍內(nèi)有效。中國(guó)指數(shù)研究院曾經(jīng)與同濟(jì)大學(xué)道路交通系進(jìn)行過(guò)一個(gè)研究，基于東京、香港、莫斯科等快速軌道交通比較完善的城市進(jìn)行分析研究后得出的結(jié)論是，地鐵對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、尤其是對(duì)周邊房地產(chǎn)的帶動(dòng)，最佳輻射范圍是一公里，但一過(guò)一公里外，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)就會(huì)非常之快，地鐵對(duì)房地產(chǎn)的輻射效應(yīng)也越來(lái)越弱。從學(xué)理的角度分析，地鐵的經(jīng)濟(jì)效益是與距離成本成反比的。即以時(shí)間換空間，房地產(chǎn)業(yè)就是最突出的一個(gè)例子，一般來(lái)說(shuō)，位于地鐵主要出口的商業(yè)物業(yè)和中低價(jià)位普通公寓樓盤，受地鐵的利好影響最大，但隨著離地鐵特別是距離地鐵站出口越遠(yuǎn)，時(shí)間成本又開始上升，一旦無(wú)法滿足便利性，地鐵樓盤的魅力就越來(lái)越小了。而對(duì)于豪宅，像聯(lián)排別墅，其是否在地鐵交通干道沿線，意義不是很大。

[next]

    第四、過(guò)度熱炒地鐵概念會(huì)透支地鐵樓盤后續(xù)的升值空間。研究發(fā)現(xiàn)，從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩，因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平和了。對(duì)于投資型的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，如果選擇的購(gòu)買時(shí)機(jī)不恰當(dāng)，很可能率先承擔(dān)樓盤的預(yù)期漲幅成本，而樓盤后續(xù)的增值又乏力，甚至出現(xiàn)小幅的下跌，造成損失。

    第五、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地鐵帶來(lái)的大量人流并不等同于商機(jī)。首先，需要對(duì)人流量加以區(qū)分。一般來(lái)說(shuō)，人流可以分成目的人流量、休閑人流量、過(guò)路人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最有意義的是目的人流量，他們來(lái)這里就是為了購(gòu)物，目的很明確，而休閑人流量則次之，最沒(méi)有意義的是過(guò)路人流量。地鐵是否能帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，最重要的還是要看這個(gè)區(qū)域自身的商業(yè)狀況，在市中心黃金區(qū)域，無(wú)論從人口密集程度、周邊商業(yè)配套的完善程度、周邊主力店的分布情況都是不錯(cuò)的，那么在地鐵人流的拉動(dòng)下，這一區(qū)域的商業(yè)物業(yè)就非常堅(jiān)挺。另一種情況是城市副中心區(qū)域，由于這些地方本身就具有一定的基礎(chǔ)，地鐵站設(shè)到那邊，商業(yè)通常也會(huì)火起來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)紅火。而如果某個(gè)區(qū)域位于城市的遠(yuǎn)郊，本身的商業(yè)氣氛就不是很好，若在此設(shè)一個(gè)地鐵站，并不見得能對(duì)周邊的商業(yè)有多少帶動(dòng)。不經(jīng)調(diào)查，盲目在地鐵站附近從事商業(yè)活動(dòng)，不一定能夠成功。

    所以地鐵對(duì)一個(gè)區(qū)域樓盤的整體提升并不是絕對(duì)和必然的，一個(gè)區(qū)域樓盤投資價(jià)值的提升，除了地鐵的建設(shè)，樓盤的品質(zhì)以及其他配套設(shè)施的建設(shè)也十分的重要。在市場(chǎng)博奕中，任何事物都有始有終。當(dāng)?shù)罔F不再成為稀缺時(shí)，它的相對(duì)價(jià)值就將大大稀釋。當(dāng)然，要達(dá)到購(gòu)房不看地鐵的境界，還有很長(zhǎng)時(shí)間的路要走。建議地鐵要看，但不一定看眼前。