交通狀況是考察一個(gè)地區(qū)置業(yè)前景的重要因素，地鐵貫通最直接、最明顯的效應(yīng)是使人們出行更為便利，而且它還將形成綜合的“地鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”。有關(guān)專家表示，城市軌道交通是一種快捷高效、安全舒適、節(jié)能環(huán)保的城市公共客運(yùn)交通方式，在保證城市土地的集約化開發(fā)利用，解決城市交通擁擠問題，促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值等方面具有重大作用。隨著天津城市軌道交通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也將呈現(xiàn)新的發(fā)展特點(diǎn)。

　　房價(jià)與軌道交通“齊頭并進(jìn)”

　　據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，天津市地鐵1號(hào)線運(yùn)營以來，北辰瑞景區(qū)、津南區(qū)原本都是位于外環(huán)線周邊的城市邊緣區(qū)，但是2006年以來卻有多家開發(fā)商在此拿地，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)駐天津的第一步就是以7.4億元總地價(jià)拍得位于瑞景居住區(qū)6號(hào)、7號(hào)、9號(hào)、10號(hào)地塊，開發(fā)總建筑面積近50萬平方米；1號(hào)線另一端的雙林站在地鐵效應(yīng)帶動(dòng)下，居住用地開發(fā)也明顯加快了腳步，金地集團(tuán)在位于地鐵1號(hào)線延長線附近的津南區(qū)獲得556畝的土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)大型居住社區(qū)金地·格林世界。一些地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛打出毗鄰地鐵的賣點(diǎn)來吸引買家。

　　在地鐵發(fā)達(dá)的城市，上蓋物業(yè)已成為最具升值潛力的項(xiàng)目，地鐵站附近也成為地價(jià)較高的地區(qū)。人潮帶來的財(cái)富，令地鐵沿線成為開發(fā)商爭相搶占的區(qū)域。合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江認(rèn)為，步行500米可到地鐵站的物業(yè)升值趨勢最明顯；如果超過了500米的步行距離可能需要公車換乘，所以其影響強(qiáng)度會(huì)有所減弱。消費(fèi)者對(duì)交通費(fèi)用有一定的敏感度，因?yàn)橐蕾嚬步煌ㄉ舷掳嗟馁彿空叨鄶?shù)月收入不是很高，如果每個(gè)月要花500元至600元的地鐵通勤費(fèi)就會(huì)受不了。如果開通地鐵后，上下班新增交通費(fèi)用不超過每天4元，就會(huì)吸引很多購房者。另外，在理想狀況下，離地鐵站越近房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對(duì)于投資者而言，最有價(jià)值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。

　　以開通運(yùn)營的地鐵1號(hào)線為例，它的開通確實(shí)大大改善了城市中心區(qū)以及近郊區(qū)的交通問題，便捷、大容量的特性使得居民到達(dá)市中心區(qū)物業(yè)的可達(dá)性大大增強(qiáng)，這直接拉動(dòng)了板塊區(qū)域價(jià)值的提升。原本并不為置業(yè)者所關(guān)注的區(qū)域，也由于地鐵效應(yīng)成為多區(qū)域消費(fèi)者的選擇，因?yàn)榈罔F大大增加、延長了潛在購房者的輻射區(qū)域。首創(chuàng)·寶翠花都是瑞景板塊內(nèi)在售規(guī)模最大的樓盤，距離地鐵劉園站約1000米。2006年6月恰逢地鐵通車時(shí)正式開盤銷售，成交均價(jià)僅為每平方米4725元，而2007年5月均價(jià)已攀升至每平方米5550元，價(jià)格漲幅為17.46%，明顯高于板塊整體價(jià)格的漲幅?？梢?，在地鐵效應(yīng)的帶動(dòng)下，瑞景板塊受到了廣泛認(rèn)可與關(guān)注。地鐵兩端的大型普通住宅區(qū)價(jià)格因受到交通環(huán)境影響而有所提升。交通條件更加完善的城市中心區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格也在地鐵帶動(dòng)下不斷攀升，使得其區(qū)位、交通、生活配套設(shè)施等優(yōu)勢更加凸顯。地鐵的開通確實(shí)大大改善了城市中心區(qū)以及近郊區(qū)的交通問題，但更為重要的是多條地鐵、輕軌交錯(cuò)銜接成巨大的軌道交通網(wǎng)，使其沿線、周邊輻射的物業(yè)升值空間更大。

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　　地鐵帶動(dòng)沿線商圈發(fā)展

　　地鐵對(duì)于樓市的重要作用不僅局限于住宅產(chǎn)業(yè)，還包含其他地產(chǎn)類別，地鐵的貫通使中央商務(wù)區(qū)的輻射面更廣泛，而交通改善與商業(yè)繁榮將使CBD的整體形象提升。地鐵新通的地區(qū)很可能形成新的商業(yè)與居住中心。同時(shí)，地鐵經(jīng)過的繁華地段、商業(yè)物業(yè)也將從中受益。據(jù)專家介紹，一般地鐵對(duì)房地產(chǎn)的輻射效應(yīng)分為3個(gè)圈層：核心圈層，地鐵出入口之地面，通常稱為地鐵上蓋物業(yè)，以商業(yè)保值、增值可能最大；緊密圈層，周邊兩個(gè)街區(qū)之內(nèi)，以商業(yè)、寫字樓及城市公寓收益最大；輻射圈層，視站點(diǎn)位置而論，越是郊區(qū)范圍越廣。地鐵營運(yùn)所帶來的巨大人流以及物業(yè)的便捷可達(dá)性對(duì)沿線商鋪、寫字樓經(jīng)營收益將有巨大的帶動(dòng)作用。往返于中心區(qū)、郊區(qū)強(qiáng)有力的交通支持以及巨大的人流使得地鐵沿線特別是城市中心的商業(yè)、寫字樓設(shè)施用地需求量增加，土地開發(fā)強(qiáng)度增大，同時(shí)進(jìn)一步加劇了土地資源稀缺的中心城區(qū)地價(jià)進(jìn)一步上升。一般來講，軌道交通站點(diǎn)200米半徑以內(nèi)為高強(qiáng)度開發(fā)，200米至500米為中高強(qiáng)度開發(fā)。地鐵公司以土地資源獲得開發(fā)物業(yè)的部分收益，以此保證地鐵運(yùn)營獲得穩(wěn)定的收益，而開發(fā)商也借助地鐵而享有物業(yè)經(jīng)營可觀的開發(fā)收益。

　　隨著天津地鐵交通的日益完善與發(fā)展，沿線土地開發(fā)強(qiáng)度也勢必增大，土地價(jià)格飆升，特別是商業(yè)、寫字樓用地價(jià)格上升幅度更加明顯。地鐵線建設(shè)的推進(jìn)，天津市地鐵相關(guān)商業(yè)開發(fā)將逐步擴(kuò)大，地鐵站內(nèi)將出現(xiàn)令人耳目一新的地下商圈，零售和娛樂等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐步被引入，購物將不僅局限于節(jié)假日集中消費(fèi)，還將衍生出順路購物的“點(diǎn)式消費(fèi)”等新理念。

　　2010年天津樓市邁入“地鐵年”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家表示，地鐵的開通與運(yùn)營在形成一定規(guī)模以后，軌道交通將推動(dòng)城市發(fā)展布局由單一的中心向外圍擴(kuò)散而轉(zhuǎn)變?yōu)檐壍姥鼐€帶狀式發(fā)展格局。對(duì)比多種交通出行方式，軌道交通具有速度快、容量大的基本特性，因而其特別適用于城市內(nèi)部與城郊之間的大規(guī)模、集中性、定時(shí)、定點(diǎn)、定向的出行需求，成為現(xiàn)代城市公共客運(yùn)交通體系中的主導(dǎo)。據(jù)了解，本市將計(jì)劃規(guī)劃9條地鐵線路，將分為3個(gè)層次：1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)線是骨架網(wǎng)，4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)線是內(nèi)部填充線，7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)線是外部填充線。每條線的兩個(gè)規(guī)劃端點(diǎn)都做了向外延伸預(yù)留規(guī)劃。到2010年，本市預(yù)計(jì)將累計(jì)實(shí)現(xiàn)軌道交通通車總里程130公里。交通網(wǎng)規(guī)?；男纬蓪楸臼械淖≌a(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間。天津地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場影響正逐步顯現(xiàn)，隨著地鐵2號(hào)線、3號(hào)線、9號(hào)線的開通，軌道交通網(wǎng)將使得房地產(chǎn)市場分布格局發(fā)生重大變化。南京路、小白樓商務(wù)、商業(yè)區(qū)將由軌道交通非常便捷有效地連通起來，城市布局呈現(xiàn)軌道沿線帶狀式發(fā)展，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場多項(xiàng)發(fā)展。目前已有相當(dāng)數(shù)量的海內(nèi)外投資商充分看到了天津雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和美好的發(fā)展前景，積極進(jìn)津投資掘金，一時(shí)間，地鐵沿線地塊成了企業(yè)商家關(guān)注的重要熱點(diǎn)地區(qū)。地鐵改變了人們的生活方式，改變了人們的居住觀念，也改變了津城百姓的居住和生活質(zhì)量。對(duì)于這樣一個(gè)地鐵軌道網(wǎng)正在騰飛起躍的城市來說，它未來的發(fā)展空間是不可估量的。（來源：今晚經(jīng)濟(jì)周刊）