“地鐵一響，黃金萬兩”這話表達了諸多的意思：地鐵的開通將大幅提升地鐵口附近的房產(chǎn)價值，便捷的交通會使地鐵沿線的房租有不小的攀升，沿線商鋪老板能夠因為坐擁“地鐵熱鋪”每月多創(chuàng)數(shù)倍的營業(yè)額等。

    的確，地鐵擴大了人們的生活半徑，人流開始按地鐵沿線布局，一些原本“偏遠”的地區(qū)獲得新的發(fā)展空間，這也給商家提供了新的商機。在地鐵的引導(dǎo)下，一個個新的商圈正在沿深圳地鐵沿線興起。

    對于擁有地鐵1、4、5部分線路的寶安來說，地鐵全線開通已經(jīng)兩個多月了。開通后的地鐵沿線商鋪客流是否真如預(yù)期大幅增加？坐擁“地鐵熱鋪”的商家收益是否真能每月多創(chuàng)數(shù)倍的營業(yè)額？人們是已經(jīng)滿足于在自己家門口消費，還是更愿意乘著地鐵去購物？

只見人流不見客流

    “地鐵開通后人流量是多了些，但是都是路過的?！币涣钠疬@個話題，在西鄉(xiāng)地鐵口經(jīng)營一家嬰兒用品店的王小姐就忍不住抱怨。

    王小姐告訴記者，自己在這個位置開店兩年多了，地鐵還在建設(shè)期間，這個65平方米的店鋪月租大概是4000多元，快開通前提到了8000多元，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到10000多元，跟最初相比上漲了一倍多?！暗俏椰F(xiàn)在做的大部分還是附近的老客戶生意?！币驗椴]有如預(yù)期帶來客戶群，反而因為租金的大幅上漲，利潤空間被壓薄，王小姐表示如果有人接手的話想轉(zhuǎn)租出去。

    記者留意到，不少人從地鐵出來后要么匆匆換乘，要么直接前往附近住宅小區(qū)。在該地鐵口附近走了一圈，記者發(fā)現(xiàn)不少商鋪門口貼著轉(zhuǎn)租的字樣，而在離地鐵口大約四五百米遠的一條商業(yè)街上，空置的商鋪明顯增加，不少門口都是鐵將軍把守。

    李小姐是這條商業(yè)街上一家經(jīng)營中老年服裝的商家，作為這條商業(yè)街上的“元老”，她告訴記者，不少商鋪一直都是閑置的，“租金太高了，業(yè)主們寧愿空著也不愿意降租金，人流又不夠。雖然也算是地鐵物業(yè)，但是開在路邊的人家都不一定停下來看看，何況我們稍微靠里面的呢。”

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    對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，對于原本不太成熟的商業(yè)區(qū)來說，如果沿線的商業(yè)企業(yè)不能形成自己的經(jīng)營特色，客流反而會被吸引到其他成熟商圈?？梢哉f地鐵的開通是一把雙刃劍，既可以帶來人流，也可以帶走人流。

    一直在福田工作，地鐵開通后才搬到西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的楊小姐是這一理論的實踐者。在她看來，除了便利店、水果店等滿足日常生活需求的商鋪外，其他的商鋪缺乏足夠的吸引力，尤其是服裝、美容等時尚消費，消費者已經(jīng)習(xí)慣了在華強北、東門等成熟商業(yè)圈掃貨。

成熟商業(yè)配套或是出路

    相比于王小姐們的憂慮，對于地鐵5號線翻身站的商家來說，地鐵的開通則顯得像是錦上添花。記者注意到，該地鐵口處于寶安成熟的的老城區(qū)，人流量巨大，且一出地鐵口就是天虹商場。

    “這里不缺人氣?！币坏禺a(chǎn)從業(yè)人員告訴記者地鐵開通前該片區(qū)商業(yè)就很成熟了。當(dāng)記者以想投資小吃的租客身份了解有無可租的商鋪時，該中介表示該地鐵口轉(zhuǎn)租的商鋪很少，如果有也是轉(zhuǎn)讓費要幾十萬，不太符合記者的定位要求。

    吳女士是住在附近的老居民了，對于家庭主婦的她來說，雖然地鐵開通了，但是前往羅湖、福田等地購物還是覺得時間交通成本大了些?！耙呀?jīng)習(xí)慣在這里消費了，基本上吃穿的都能在這里搞定?！?/P>

    但單憑一個獨體的商場是否就能滿足所有人需求呢？至少年輕的羅小姐覺得還是有些遺憾。在她看來，羅湖萬象城、福田購物中心這樣的大型綜合商業(yè)體才是她理想中的購物環(huán)境。寬敞舒適的購物環(huán)境、緊跟潮流的時尚品牌、精致可口的小吃美食，還可以看場電影或者做個美容，逛累了不用走幾步路就能坐上地鐵回家，“對我來說，休閑娛樂購物最好能一站式解決，而且交通上不能太折騰。”

    而翻閱深圳商業(yè)在地鐵沿線的布局圖，記者發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)商家多集中在少數(shù)站點附近，尤其是從羅湖火車站到機場1號線沿線，就聚集了東門、華強北等大型商圈，而COCOpark購物公園、益田假日等大型綜合購物中心也吸引了不少消費人群。而與此相對比的是，寶安區(qū)內(nèi)的不少地鐵站點，除了一些單個商場滿足附近居民的部分消費需求，基本上看不到一家大型綜合商業(yè)體。

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    有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地鐵的開通、前海的開發(fā)，人口大區(qū)寶安的戰(zhàn)略地位也越發(fā)凸顯。如果不能形成自己的成熟商圈，必將被原有的其他區(qū)域成熟商圈分流掉不少消費群體。

    寶安中心站是地鐵1號線與5號線的換乘站，兩條線路在該站點呈十字交叉立體換乘。記者了解到，在中心區(qū)寶安已經(jīng)規(guī)劃了一個高檔次的商圈，除引進國際、國內(nèi)知名商業(yè)外，寶安中心區(qū)商圈還將籌建20萬平方米的購物公園。擬建的購物公園就位于新湖路南側(cè)該地鐵口出口處，占地面積達20萬平方米，初步定位為集購物、飲食、休閑于一體的大型高檔購物公園。在中心區(qū)西南臨海側(cè)，規(guī)劃有海港購物中心；在中心區(qū)東南側(cè)內(nèi)港灣處，規(guī)劃有濱水商業(yè)區(qū)、商業(yè)廣場。

    采訪中，不少商家、地產(chǎn)中介均對這種地鐵口大型綜合購物中心充滿期待，認為必將帶來巨大的有效客流，從而連鎖帶動周邊的零售商鋪。

可借鑒香港地鐵商業(yè)經(jīng)驗

    對于李小姐來說，地鐵開通帶來有效人流的預(yù)期落空了，她現(xiàn)在又把希望寄托在馬路對面在建的匯一城大型商場，“可能到時來專門逛街的人多了，這邊也會帶旺吧。”

    但王小姐有不同的看法，“剛開始大家都說地鐵開通了生意會好起來，現(xiàn)在大家又把希望寄托在旁邊的商場身上，這個我覺得還很難說”。

    有專家表示，對于散戶形式的商家來說，想要在地鐵沿線投資，就要研究地鐵帶來的人流客層、消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上調(diào)整經(jīng)營理念，而不僅僅寄希望于地鐵帶來的人流量。

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    “我覺得香港地鐵的一些做法值得我們借鑒?！币驗樯虅?wù)需要經(jīng)常往返深港兩地的吳先生告訴記者，香港的地鐵商家都是由地鐵公司統(tǒng)一招商引進管理。有時地鐵公司會統(tǒng)一組織各商家舉行折扣優(yōu)惠活動吸引客流，憑借消費小票還能享受免費停車等特色服務(wù)，這讓吳先生印象深刻。

    軌道二期工程的全線開通，地鐵商業(yè)格局正在悄然發(fā)生變化。記者了解到，軌道三期工程已經(jīng)啟動相關(guān)前期工作，涉及寶安區(qū)的主要有穗莞深城際線、軌道6號線和11號線。目前，按市要求，3號線公司和港鐵公司正在開展6號線前期工作，具體包括投融資模式、沿線物業(yè)開發(fā)、招商等。該工程將以“軌道交通引導(dǎo)城市發(fā)展”為目標(biāo)，運用“軌道+物業(yè)”的建設(shè)理念，創(chuàng)新投融資模式。如何合理配置資源，如何打造有特色的區(qū)域商業(yè)中心，將成為相關(guān)部門需要深入研究的新課題。

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▶記者觀察

發(fā)展地鐵商業(yè)要重視先期規(guī)劃

    從不少地鐵經(jīng)濟成熟的發(fā)達國家經(jīng)驗可以看出，地鐵發(fā)展對一個城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)影響很大，甚至可以改變并催生出新的商業(yè)結(jié)構(gòu)。作為一種公共資源，地鐵的規(guī)劃無疑帶有政府的導(dǎo)向性。

    到過香港的人可能會被香港地鐵商城繁華和輕松便捷的文化氛圍所吸引，而更重要的是香港地鐵給了我們可以借鑒的“地鐵+物業(yè)”發(fā)展模式。這包括引導(dǎo)地鐵沿線寫字樓、商場、住宅等眾多物業(yè)項目的發(fā)展，開發(fā)大型購物中心，通過物業(yè)帶動人流，人流帶動物業(yè)，市場的聚集效應(yīng)吸引區(qū)內(nèi)外大量消費人流。而其中地鐵商城的出現(xiàn)，更使大規(guī)模購物中心日益向居民區(qū)分散，為香港傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)帶來改變。

    反觀我們，不少地鐵站點并未體現(xiàn)出規(guī)劃先行的優(yōu)勢，以竹子林福田交通樞紐中心為例，不少交通樞紐節(jié)點僅僅是實現(xiàn)了交通換乘功能，沒有真正跟商業(yè)進行融合，如能有效整合商業(yè)資源，巨大的人流將是一筆巨大的財富。而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，包括寶安中心站、寶體等眾多人流密集的居民區(qū)并未有效利用地下空間。

    且綜觀全市，深圳的眾多地鐵商城存在定位不清晰、產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理等缺陷，或者在剛開始規(guī)劃建設(shè)時對人流、出口設(shè)置等未能長遠考慮，一出生便帶有先天不足。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，地鐵商城必須與地面環(huán)境相結(jié)合并能互為補充，形成自己獨有的特色，而不能僅僅淪為地下商城。

    目前，軌道三期工程正在進入前期工作，這也是深圳“軌道+物業(yè)”的嘗試。其中不少線路經(jīng)過寶安區(qū)域，政府、地鐵物業(yè)開發(fā)者如能真正從規(guī)劃設(shè)計與運營上深刻思考，將對寶安的城市更新和商業(yè)新格局產(chǎn)生重要的推動作用。