兵法有云：“要么出奇致勝，要么占盡先機，所謂慢人一步，處處受制?！比涨?，中匯廣場進入幾近飽和的東直門商圈，加入激烈的地鐵商業(yè)競爭。與此同時，不少國內(nèi)外零售巨頭也悄然在規(guī)劃中的地鐵周邊布局，以期待這些潛力商圈在地鐵開通后帶來的客流和銷售業(yè)績。業(yè)內(nèi)人士認為，地鐵商業(yè)的升溫符合北京未來以軌道交通為主的政府規(guī)劃，不過，北京的地鐵商業(yè)還需要解決如何將人流轉化為有效客流的難題。

　　近飽和商圈仍有商家進場

　　繼上月新加坡商業(yè)地產(chǎn)巨頭國浩中國旗下的國盛中心入駐后，又一家大型商業(yè)綜合體落戶東直門商圈。據(jù)記者了解，中匯廣場由29層的A、B座寫字樓及11層的C座商業(yè)樓組成，總建筑面積約為12.5萬平方米，商業(yè)配套面積達到約3萬平方米，將匯集餐飲、娛樂、商務休閑等業(yè)態(tài)。據(jù)中匯廣場的負責人介紹，招商進度已完成40%。

　　據(jù)悉，中匯廣場的投資方是北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限責任公司（以下簡稱“中天宏業(yè)”）。中天宏業(yè)是香港瑞安集團與美國摩根大通共同建立的子公司。該公司在2006年，與擁有中匯廣場前身“華普中心”的中地公司簽訂了收購合同，獲得了中匯廣場的經(jīng)營權。

　　實際上，這已經(jīng)是第四家具備雄厚資金實力的大型商業(yè)設施進駐東直門商圈，前三家分別是，由香港地鐵集團運營，2007年開業(yè)的銀座MALL；由新加坡商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地去年開發(fā)的來福士廣場和已經(jīng)在今年啟動招商的國盛中心。

　　其實，吸引四家大型商場爭相進入東直門商圈的，是該商圈地鐵商業(yè)具備的發(fā)展前景。不過，東直門商圈在短時間內(nèi)涌入四家大型商業(yè)設施，必將帶來激烈的商業(yè)競爭。國盛中心入駐東直門商圈時就曾經(jīng)表示，將引進一些首次進入國內(nèi)的品牌，以區(qū)別于銀座MALL和來福士廣場的品牌，進行差異化經(jīng)營。中匯廣場方面也表示，將引入高端餐飲作為賣點。由此可見，差異化經(jīng)營將成為這些商家在共同關注地鐵商業(yè)之外的不同點。

　　在建地鐵周邊吸引商家進駐

　　實際上，商家不僅對東直門商圈的發(fā)展充滿信心，對于不少尚在規(guī)劃或建設中的地鐵線路，很多零售企業(yè)也已經(jīng)未雨綢繆悄然布局。

　　記者了解到，宜家的兄弟企業(yè)英特宜家購物中心就將進入北京市場的首站選在大興區(qū)。據(jù)悉，商場周邊是該區(qū)未來重要的軌道交通樞紐，這是英特宜家落戶的主要原因。同時，為了提升客流，商場還計劃將地鐵站引入店內(nèi)。這顯然與花費1000萬元將地鐵站修進商場，從而獲得不少地鐵客流的新中關購物中心的策略有異曲同工之妙。

　　不僅是國外零售巨頭，國內(nèi)知名百貨連鎖銀泰也對未來北京的地鐵商業(yè)興趣濃厚。銀泰中國主席兼執(zhí)行董事沈國軍宣稱公司力爭5年內(nèi)在北京地鐵沿線開設10家購物中心。據(jù)了解，銀泰已將新店落戶于正在建設的地鐵10號線2期的大紅門站周邊。而且，在與投資多處地鐵建設的京投銀泰合作后，銀泰還將不斷在地鐵沿線布局新的賣場。

　　根據(jù)《北京市城市軌道交通建設規(guī)劃方案（2011-2020）》，未來北京市民的出行方式將以軌道交通為主，這讓商家看到了地鐵商業(yè)的巨大潛力。

　　按照規(guī)劃，在未來的10年內(nèi)，通州、順義、亦莊等將貫通地鐵的新城將不斷出現(xiàn)大型居住社區(qū)。以亦莊為例，該地區(qū)北部就將建設大批經(jīng)濟適用房。而且，城市軌道交通的不斷完善，也在“縮短”與城市中心區(qū)的距離。

　　商業(yè)管理咨詢師劉暉表示，只依靠新社區(qū)的興建、軌道交通的便捷，遠不能實現(xiàn)北京發(fā)展新城的規(guī)劃。要想讓新城有“自我循環(huán)”的能力，讓居民生活實現(xiàn)“足不出城”，須依靠不斷完善商業(yè)配套實現(xiàn)。這是誘發(fā)包括新世界、當代、藍島、永旺、蘇寧等知名零售巨頭爭相布局地鐵貫通新城的原因。

　　相比于進入較為成熟的地鐵商圈，將賣場布局在建的地鐵沿線，可以降低商家的經(jīng)營風險。因為，根據(jù)商家入駐前的先期調(diào)研，這些商場大多占據(jù)了商圈內(nèi)最核心的區(qū)域。反之，如果等待這些地區(qū)成為成熟的地鐵商圈后再進入，不僅租金水漲船高，還必須與其他競爭對手爭奪準入權。

　　地鐵客流消費能力受質(zhì)疑

　　其實，無論是按照政府規(guī)劃建設新城，還是不斷引進國際品牌，都是北京進軍世界城市進程的重要組成部分。北京市規(guī)劃委的一位負責人曾表示，要想成為世界城市，高效通行的軌道交通必不可少，由此衍生的地鐵商業(yè)也成為驗證北京商業(yè)發(fā)展成色的試金石。

　　不過，目前北京地鐵商業(yè)的規(guī)模與公認的世界城市相比差距明顯。包括東直門、西直門、阜成門等坐擁地鐵樞紐的商圈，乘坐地鐵的人群大多只是匆匆過客，達成消費的人群有限。

　　以東直門商圈為例，盡管憑借公交車、地鐵、城鐵的覆蓋，吸引了大批人流，但該商圈始終沒能解決人流轉化為有效客流的難題，導致東直門商圈的商業(yè)氛圍清淡。與東直門地區(qū)相同的西直門商圈，除了西直門嘉茂購物中心具備一定人氣外，包括楓藍購物中心等都“默默無聞”。

　　盡管如此，不少商場的高管仍對未來地鐵商業(yè)將在北京商業(yè)中占據(jù)主流充滿信心。金源新燕莎MALL總經(jīng)理傅躍紅認為，目前北京地鐵客流的主要組成人群具備的消費能力有限是制約地鐵商業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　在經(jīng)濟相對發(fā)達的美國、日本等地，為了快速達到目的地，即便是具備較高收入的白領人群也大多乘坐地鐵上、下班，他們在乘坐地鐵的途中產(chǎn)生的消費為地鐵商業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。然而，北京的情況并非如此，大多數(shù)消費能力較高的人群還是習慣乘坐私家車出行。

　　如何讓過客停步？

　　不過，地鐵商業(yè)要想獲得發(fā)展，一方面需要地鐵客流消費能力的不斷提高；另一方面還需要商家主動出擊，通過商場內(nèi)合理的業(yè)態(tài)布局帶動地鐵商業(yè)的成熟。

　　一位北京商業(yè)高管表示，地鐵商業(yè)的核心就是如何讓匆匆流動的過客停下來，留在商場里，而這需要成熟的運營團隊在業(yè)態(tài)組合、營銷手法、品牌布局、“動線”設計等方面進行創(chuàng)新。

　　在他看來，交通樞紐項目尤其要注重“動線”規(guī)劃，一方面合理安排商場內(nèi)部業(yè)態(tài)和“動線”之間的關系；一方面還要利用好外部地形差異和交通條件，達到與內(nèi)部商業(yè)“動線”規(guī)劃的恰當結合。

　　已經(jīng)入駐東直門商圈的國浩中國總裁李慧敏對破解地鐵客流難題也有自己的規(guī)劃，她認為，樞紐商業(yè)項目經(jīng)營的關鍵在于利用合理的業(yè)態(tài)組合吸引消費者，而這不能單純依靠購物功能實現(xiàn)。為此，國盛中心將修建面積達4萬平方米的空中花園留住顧客，引導他們在商場中看電影、就餐、購物。隨著購物中心的品牌和運營逐漸成熟，消費者會逐漸形成在國盛時尚的消費習慣，龐大的交通人流就能轉變?yōu)樯虉龅挠行Э土鳌?/P>

　　不少零售領域的專家認為，地鐵商圈應因地制宜地制定發(fā)展戰(zhàn)略。同時，如果北京兩大最重要的地鐵商圈——東直門和西直門商圈能夠率先成熟，將對北京地鐵商業(yè)整體的發(fā)展起到示范作用。

　　在分析東直門商圈如何運營時，商業(yè)專家郭增利認為，銀座MALL的體量有限，并不足以挑起商圈“大梁”。商圈應確定一家擁有面積和品牌優(yōu)勢的商場作為“主力店”，圍繞其進行發(fā)展。同時，其他商場根據(jù)“主力店”的定位進行調(diào)整，與其定位保持一致，作為有益補充。

　　對于西直門商圈，由于客流構成相對低端，更適宜引入折扣類的商家，同時輔以滿足大眾消費的餐飲品牌。商場通過這些品牌留住以往匆匆而過的地鐵客流，使其逐漸養(yǎng)成在這些商場消費的習慣后，再通過商場的特色服務和各種營銷活動讓其成為忠實顧客。