南京遴選112個(gè)地鐵站點(diǎn)建設(shè)區(qū)域中心
2017-04-13 來源:中國江蘇網(wǎng)一邊因?yàn)楦甙旱慕ㄔO(shè)成本“負(fù)債累累”,一邊為了城市疏堵“大干快上”,是當(dāng)前各地的地鐵建設(shè)運(yùn)營面臨的普遍困境。地鐵帶來的人流集聚,本身是創(chuàng)造財(cái)富的契機(jī),能在相當(dāng)程度上反哺地鐵運(yùn)營。南京市近日規(guī)劃地鐵場(chǎng)站綜合開發(fā)方案,遴選百余個(gè)在建和規(guī)劃的地鐵站點(diǎn),捆綁周邊土地一體開發(fā),要把地鐵給城市帶來的收益“還”給城市。
多數(shù)站點(diǎn)未開發(fā)
客流匆匆成“過客”
“火車一響,黃金萬兩”,地鐵作為客流的“排洪通道”,還是集聚財(cái)富的載體,其中最快捷的途徑是上蓋物業(yè)開發(fā)。香港可謂地鐵物業(yè)開發(fā)的“模范生”,港鐵捆綁土地開發(fā),在全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)地鐵盈利。南京地鐵建設(shè)早于國內(nèi)同類城市10年左右,已建地鐵或因穿越成熟地塊,或是站點(diǎn)用地未予一體規(guī)劃,除了新街口等少數(shù)站點(diǎn)外,物業(yè)開發(fā)總體上不盡如人意。
為“中華第一商圈”輸送客流,南京地鐵1、2號(hào)線在新街口各商場(chǎng)地下開了25個(gè)出口,單個(gè)站點(diǎn)出口數(shù)居全國之首。地鐵商鋪加上各商場(chǎng)負(fù)一層美食街、超市,形成四通八達(dá)的“地下新街口”。秦淮區(qū)商務(wù)局負(fù)責(zé)人認(rèn)為,新街口面臨電商沖擊依然保持高人氣,與地鐵帶來的便捷有很大關(guān)系,其中德基廣場(chǎng)2015年以70.2億元的營業(yè)額高居全國單體商業(yè)第一,2016年位列華東區(qū)第一。
與新街口形成鮮明反差的是,南京大多數(shù)地鐵站點(diǎn)客流只是“匆匆過客”。有的站點(diǎn)在地鐵建設(shè)前已經(jīng)開發(fā),譬如1號(hào)線張府園站、2號(hào)線上海路站;有的站點(diǎn)地塊在地鐵開發(fā)前早已出讓,如5號(hào)線朝天宮站安品街地塊,地鐵對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)帶來的巨大收益被開發(fā)商賺去了;還有的地鐵站因規(guī)劃滯后、拆遷拖累,藏身亂糟糟的街區(qū),“躲”在角落里,更別提建上蓋物業(yè)了。
一體設(shè)計(jì)和建設(shè)
8個(gè)站能賺41億
由于自身物業(yè)開發(fā)尚未“破題”,南京地鐵線路越建越多,債務(wù)負(fù)擔(dān)也越來越重。南京地鐵建設(shè)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,目前已建成通車的6條地鐵線資產(chǎn)總額已達(dá)1328億元,負(fù)債率高達(dá)66%;目前7條線在建,到“十三五”地鐵資產(chǎn)將達(dá)3000億元,債務(wù)成本將更高。起初幾年通過集約成本和高客流量,南京1、2號(hào)線在不計(jì)折舊的前提下實(shí)現(xiàn)盈利,后因機(jī)場(chǎng)線、寧天線等長距離郊區(qū)線投運(yùn),運(yùn)營也出現(xiàn)虧空。
居高不下的負(fù)債,加上運(yùn)營虧損,使得地鐵可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)面臨考驗(yàn)。“目前南京地鐵日均運(yùn)載旅客240萬人次,分擔(dān)了41%的公共交通出行,為城市疏堵作出巨大貢獻(xiàn),我們希望地鐵旺盛的人氣也能帶來財(cái)氣。”南京地鐵資源開發(fā)公司部長郝哲峰說,利用軌道交通的快捷和便利捆綁土地開發(fā),堤內(nèi)損失堤外補(bǔ),是地鐵城市可持續(xù)運(yùn)營的圭臬。他們摸排梳理在建和擬建地鐵線總共300個(gè)站點(diǎn),選出112個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行一體化開發(fā)設(shè)計(jì)。南京市為此專門發(fā)文,規(guī)定這些站點(diǎn)周邊500米×500米為綜合開發(fā)“規(guī)劃區(qū)”,其中200×200米為“核心區(qū)”,劃歸地鐵一體化開發(fā)建設(shè),經(jīng)營收益用于彌補(bǔ)地鐵經(jīng)營虧損。
南京市規(guī)劃局長葉斌表示,單是地鐵5號(hào)線8個(gè)“一體化開發(fā)站”,就將有41億元的“進(jìn)賬”。除此之外,地鐵車輛段和小鎮(zhèn)開發(fā)也將為地鐵“開源”。郝哲峰介紹,每條地鐵線都有一個(gè)面積幾百畝的車輛段,可開發(fā)為一層停地鐵的綜合體和公寓樓,如江寧王五莊車輛段就規(guī)劃75萬平方米的上蓋物業(yè)。幾項(xiàng)收益加起來,估計(jì)能填補(bǔ)地鐵四五成虧損。
城市建設(shè)風(fēng)景線
區(qū)域服務(wù)“中心點(diǎn)”
“軌道+土地”,不僅讓地鐵“輕裝上陣”,還優(yōu)化了站點(diǎn)功能、景觀設(shè)計(jì),更加方便市民換乘。南京市規(guī)劃局詳規(guī)處處長蘇玲說,站點(diǎn)一體化開發(fā)不僅是土地利用、收益一體化,還有城市功能、空間景觀、綜合交通一體化,這“五個(gè)一體化”,將使地鐵站點(diǎn)從單純的交通節(jié)點(diǎn),變成社區(qū)生活的“中心點(diǎn)”、城市建設(shè)的風(fēng)景線。
在南京鼓樓廣場(chǎng)和紫峰大廈之間,由于無處“棲身”,風(fēng)亭、冷卻塔、出入口、殘疾人電梯等地鐵“四小件”標(biāo)配很是礙眼。在即將建設(shè)的5號(hào)線朝天宮站,這樣的“遺憾”將不會(huì)出現(xiàn),“四小件”全部藏身一體化開發(fā)的站點(diǎn)上蓋物業(yè)里。根據(jù)規(guī)劃,該站點(diǎn)設(shè)計(jì)與朝天宮風(fēng)格相似,配備超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)、快餐店、書報(bào)亭等。地下停車場(chǎng)、公共自行車點(diǎn)近在咫尺,出了站口就是公交站臺(tái),真正實(shí)現(xiàn)“零換乘”。
按照統(tǒng)一規(guī)劃,百余個(gè)一體化開發(fā)的站點(diǎn)核心區(qū),要?jiǎng)澇鏊奈宄捎玫刈鳛槭姓涮子玫?,達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、公共利益“雙贏”。郝哲峰說,近郊許多一體化站點(diǎn)高強(qiáng)度開發(fā),吃喝玩用住行應(yīng)有盡有。石門坎地區(qū)缺乏公共配套,選址這里的5號(hào)線小天堂站配建社區(qū)中心、綜合體和公寓樓,居民若是選擇地鐵口置業(yè)、上班,下雨天出門都不用打傘。2號(hào)線馬群站、3號(hào)線泰馮路是地鐵換乘站,商業(yè)建筑融合公交、停車、長途客運(yùn)接駁一體建設(shè)。“捆綁開發(fā)的112個(gè)地鐵站,將建成服務(wù)周邊的區(qū)域中心、帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展的‘引爆點(diǎn)’。”郝哲峰說。