東莞發(fā)揮軌道交通綜合效益 提升城市品質(zhì)

　　東莞將加強(qiáng)軌道交通站場(chǎng)周邊土地的綜合開發(fā)。圖為東莞城際軌道望洪樞紐站。

　　近日，《東莞市軌道交通站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)及站場(chǎng)綜合體建設(shè)實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”）印發(fā)，旨在加快推進(jìn)軌道交通建設(shè)和站場(chǎng)周邊土地綜合開發(fā)，建設(shè)綜合換乘系統(tǒng)，改善出行條件。同時(shí)，細(xì)則對(duì)開展軌道交通站場(chǎng)周邊土地儲(chǔ)備規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、綜合開發(fā)等作出規(guī)定，將有利于形成城市功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)站場(chǎng)周邊土地高效集約利用，從而充分發(fā)揮軌道交通綜合效益，提升城市品質(zhì)。

　　確定三種類型開發(fā)統(tǒng)籌主體

　　細(xì)則提出，TOD綜合開發(fā)統(tǒng)籌主體單位分為市統(tǒng)籌、市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌、鎮(zhèn)統(tǒng)籌三種類型，要充分調(diào)動(dòng)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街、社會(huì)資本參與TOD開發(fā)建設(shè)的積極性。其中，樞紐型站點(diǎn)、市域級(jí)城市型站點(diǎn)、特殊型站點(diǎn)、具備整體開發(fā)條件的片區(qū)級(jí)城市型站點(diǎn)由市統(tǒng)籌。市TOD軌道辦根據(jù)已通過(guò)審批的規(guī)劃和方案，指導(dǎo)屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街及時(shí)開展控制性詳細(xì)規(guī)劃編制（調(diào)整）工作，并對(duì)土地進(jìn)行整體包裝，并依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途分割成不同的宗地，按宗地出讓，但禁止住宅用地“捆綁”出讓和超三
開發(fā)周期出讓。TOD綜合開發(fā)規(guī)劃編制具體包含土地利用軌道交通站場(chǎng)功能定位、道路交通規(guī)劃等內(nèi)容。

　　在功能定位上，細(xì)則規(guī)定要分析與周邊環(huán)境和景觀以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等設(shè)施的配套要求，合理明確交通功能定位和軌道交通站場(chǎng)周邊片區(qū)的主要功能構(gòu)成。在道路交通規(guī)劃上，要對(duì)站場(chǎng)交通接駁設(shè)施、道路網(wǎng)等做出規(guī)劃安排。在城市設(shè)計(jì)上，同時(shí)要規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)城市公共空間、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制要求，落實(shí)低碳、緊湊開發(fā)的開發(fā)理念。

　　以土地增值收益反哺軌道交通建設(shè)

　　在TOD土地儲(chǔ)備和供應(yīng)方面，細(xì)則規(guī)定，由市政府委托市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)籌負(fù)責(zé)對(duì)軌道交通沿線站點(diǎn)周邊土地開展儲(chǔ)備工作，屬地園區(qū)、鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)的具體工作。TOD范圍內(nèi)“三舊”改造項(xiàng)目遵循政府主導(dǎo)、整體統(tǒng)籌、連片開發(fā)的原則。其中，政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目以收回、收購(gòu)、征收等方式儲(chǔ)備土地。涉及政府收儲(chǔ)集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地的，政府可采取貨幣、物業(yè)或兩者相結(jié)合方式對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

　　細(xì)則提出，為盤活軌道交通站點(diǎn)周邊的儲(chǔ)備土地，可在TOD范圍內(nèi)選取基礎(chǔ)設(shè)施完備、潛在價(jià)值較高的地塊，可探索試行實(shí)施土地1.5級(jí)開發(fā)。在創(chuàng)新投融資機(jī)制上，細(xì)則規(guī)定，軌道交通融資資金償付的資金來(lái)源以“以地籌資”為主，財(cái)政投入為輔，接續(xù)融資為補(bǔ)充。

　　鼓勵(lì)TID項(xiàng)目功能復(fù)合多元化

　　細(xì)則規(guī)定，TID概念方案應(yīng)滿足軌道交通設(shè)施建設(shè)和交通銜接需求，有條件的軌道交通站場(chǎng)可整合軌道設(shè)施、周邊建筑及公共用地，充分利用地上、地下空間，達(dá)到“零換乘”目標(biāo)，促進(jìn)交通功能與城市生活服務(wù)功能的有機(jī)結(jié)合。

　　在TID項(xiàng)目管理上，細(xì)則提出，根據(jù)投資類別分為政府投資類、軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位投資類和社會(huì)投資類三種模式。細(xì)則鼓勵(lì)TID項(xiàng)目功能復(fù)合多元化，包括居住、商業(yè)、交通、公共管理與服務(wù)設(shè)施、市政與公用設(shè)施、綠地和廣場(chǎng)等各類性質(zhì)混合使用。同時(shí)，在取得規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意后，可對(duì)TID項(xiàng)目適度放開容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率、停車位配建指標(biāo)等控制要求。在保持地塊間規(guī)劃市政道路交通功能的前提下，允許TID項(xiàng)目跨道路進(jìn)行多地塊整體開發(fā)。

　　■名詞解釋

　　TOD（TransitOrientedDevelopment）開發(fā)模式，是指以公共交通站點(diǎn)為中心，在一定步行范圍內(nèi)建設(shè)高密度功能復(fù)合型社區(qū)，強(qiáng)調(diào)公共交通站點(diǎn)對(duì)社區(qū)居民出行的吸引力，從而提高公共交通的出行率，利用高密度的建筑形式和功能復(fù)合提高土地的利用價(jià)值，并減少居民不必要的出行。

　　TID是指軌道交通上蓋綜合體與站點(diǎn)的綜合開發(fā)。1.5級(jí)開發(fā)是指是介于一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)之間的一個(gè)概念，其狹義概念是指政府以零地價(jià)的方式委托給開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)依然屬于政府，在委托時(shí)限里，由開發(fā)商實(shí)施投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理。委托時(shí)限過(guò)后，包括土地使用權(quán)、建筑實(shí)體等將全部轉(zhuǎn)回給政府部門，再由政府交給指定的部門或機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)和管理。