上海興起4大準(zhǔn)CBD商圈 四川北路將成下一個CBD?
2007-08-27 來源:焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 作者:未知 瀏覽次數(shù):1月,中建蛇口弘基廣場規(guī)劃方案出爐,將建成一座包括兩座“雙子”辦公樓以及商場在內(nèi)的大型綜合型廣場建筑,預(yù)計總投資近20億元人民幣。
2月,資本策略伙同雷曼兄弟斥資4.5億元拍得虹口福海商業(yè)中心,成為該集團首個內(nèi)地房地產(chǎn)投資項目。
3月,中信泰富集團主席榮智健表示,通過上海申通資產(chǎn)組成的聯(lián)合體,競得四川北路地鐵上蓋地塊,總投資額逾10億元。
6月,四川北路兩家主力百貨商場———東寶百貨與巴黎春天虹口店,正式進入為時3個月的改造期。東寶百貨改造共投資2千萬余元,改造后經(jīng)營面積將達(dá)1.5萬平方米。
海泰地產(chǎn)集團則在四川北路連續(xù)布下三個項目:海泰時代大廈,虹口首幢將Loft風(fēng)格應(yīng)用于商業(yè)建筑的全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓;海泰國際大廈,迄今為止四川北路最高的商務(wù)建筑;中信廣場,將于2009年建成一棟200多米高的5A甲級智能化辦公樓與自由街區(qū)型商業(yè)。
商圈改造不斷升級,眾多“大佬”競相涌入,使四川北路成為上海下一個CBD的討論愈演愈烈。四川北路成為上海下一個CBD,究竟有多大可能?
4大準(zhǔn)CBD商圈,誰更具CBD氣質(zhì)?
陸家嘴、南京西路、人民廣場、淮海路、虹橋及徐家匯六大商務(wù)集聚區(qū),通常稱為上海的“六大CBD”。隨著眾多新興商務(wù)區(qū)的不斷崛起和快速發(fā)展,上海的下一個CBD呼之欲出。頗具潛力的長風(fēng)、中山公園、竹園及四川北路四大“準(zhǔn)CBD商圈”,誰更有可能成為上海下一個CBD呢?
財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心應(yīng)堃華教授認(rèn)為,首先要搞清楚CBD與商業(yè)中心在概念上的差別,并非幾幢寫字樓的出現(xiàn)就能成為CBD,成為CBD有其必備的條件,首先是地段,其次是足夠的商務(wù)體量,再次是商業(yè)和交通配套。
長風(fēng)商圈位于內(nèi)環(huán)與中環(huán)線之間,具備得天獨厚的地理位置,是市中心不可多得的可供整體規(guī)劃開發(fā)的地塊。然而在商務(wù)體量方面,至今,區(qū)內(nèi)沒有一幢中高檔寫字樓,目前租售的辦公、商業(yè)項目幾乎沒有,而支撐CBD發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)在這里也剛剛起步。長久以來的出行路線,就是金沙江路、棗陽路,而兩條路建造時間較長,路況較差,上下班高峰時期十分擁堵。區(qū)域內(nèi)的沿街商鋪也以餐飲為主,由于緊靠華東師范大學(xué)及居住小區(qū),消費群體主要是學(xué)生和居民,消費水平偏低,商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)也定位在平民化、實惠型。
中山公園商圈位于上海西部,軌道交通2、3、4號線交匯,多路市內(nèi)公交車從這里始發(fā),距虹橋國際機場7公里,是上海獨享地鐵、輕軌、高架、地面快速干道、航空五重交通的商圈。隨著玫瑰坊商業(yè)街、龍之夢購物中心等陸續(xù)營業(yè),商業(yè)大環(huán)境已逐步完善,但商業(yè)布局不合理,人流量多,客流量少。由于商圈范圍大,某些路段還實行單向行使,位置較偏的商鋪平時生意冷清。去年年底開業(yè)的龍之夢,由于只有零星商家進駐,商場購物氣氛明顯不足。目前,商圈內(nèi)的商務(wù)辦公樓宇建筑總面積有80余萬平方米,高品質(zhì)甲級寫字樓缺乏,成為未來商圈進一步提升的瓶頸。
竹園商圈地處浦東新區(qū)的中心商圈,三條越江隧道及四條軌道交通匯集,地塊地理位置相當(dāng)優(yōu)越。世紀(jì)大道把竹園商圈分為上下對角兩個區(qū)域,目前已建有近30幢商務(wù)樓宇,以湯臣金融中心、上海期貨大廈等為代表,多數(shù)集中在東方路-浦電路-世紀(jì)大道區(qū)域,商務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)“一面倒”。今年,竹園商圈新增甲級商辦項目供應(yīng)量將有30 萬平方米。但目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套較少,隨著9月10日世紀(jì)聯(lián)華的正式停業(yè),這里的商業(yè)配套缺口將更大。
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四川北路商圈占據(jù)市中心位置,地處北外灘核心區(qū),與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢,共同構(gòu)成“黃金三角”,地理條件相當(dāng)優(yōu)越。隨著虹口足球場交通樞紐逐漸成型,軌道交通3號線、4號線及在建的8號線、10號線在此交匯,四通八達(dá)。目前,四川北路已有寫字樓面積達(dá)30萬平方米,在建和將建項目眾多,預(yù)計5年內(nèi)可達(dá)100萬平方米。作為北外灘現(xiàn)代航運服務(wù)聚集區(qū),這里已云集2000余家航運服務(wù)類企業(yè),隨著四川北路商圈改造升級,眾多商業(yè)配套項目隨之跟進,商務(wù)與商業(yè),時尚與休閑匯集,頗具CBD氣質(zhì)。
四川北路蓄勢待發(fā),進軍下一個CBD
四川北路雖是最具CBD特征的候選地,但它同樣存在自己的劣勢。從其今昔演變中,四川北路多年來形成了價廉物美、消費便捷的低價特點。但經(jīng)過多次改造后,商鋪價格提升,大量高檔品牌進入,四川北路就失去了原先的特色。因此,四川北路進行改造,需要有自身的定位,新的商業(yè)倘若沒有特色,功能被其它地區(qū)兼容,這會對它晉升CBD帶來不小的障礙。
海泰地產(chǎn)銷售中心副總陳閩松認(rèn)為,上海將以香港為樣板,打造的將是個“泛中心”概念,沒有哪一個商業(yè)中心可以被稱為上海第一,但每個商業(yè)中心都有不同的主題,并以先進的理念和優(yōu)質(zhì)的建筑來支撐,吸引不同層次的消費者。比如:外灘以最頂級的消費品著稱;南京西路是時尚的高級消費場所;而四川北路的定位,就是蘇州河以北集時尚、品質(zhì)于一體的開放式休閑娛樂中心。
目前,四川北路已進入全面改造建設(shè)階段。正在改造建設(shè)的項目有海泰國際大廈、玫瑰廣場(查看地圖)、捷勝廣場、東寶百貨、巴黎春天,正開工建設(shè)的有中信廣場,即將上馬的有中信泰富地鐵物業(yè)、中建蛇口弘基廣場和雷曼兄弟福海商廈。它們將提升整個四川北路商圈檔次,一個新興的CBD商務(wù)區(qū)正在形成。
據(jù)四川北路開發(fā)辦有關(guān)人士透露,四川北路改造開發(fā)將遵循“258”方針,即“2年動遷、5年建設(shè),8年業(yè)態(tài)調(diào)整”。 目前四川北路改造已經(jīng)完成初步的2年動遷工作,正在5年建設(shè)階段的第一年。
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