本文摘要：2011年1月21日，國務(wù)院頒布第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》，這個《條例》針對征收補償、強制拆遷等矛盾突出問題，作出了詳細的...

2011年1月21日，國務(wù)院頒布第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》，這個《條例》針對征收補償、強制拆遷等矛盾突出問題，作出了詳細的規(guī)定，被稱之為“新征收條例”。今年3月，長沙市開福區(qū)黃興北路建設(shè)及棚改項目啟動征收，該項目由此成為國務(wù)院新政在長沙的首批試水點。
 
　　開福寺站“卡殼”，征收補償談不攏是主因，最大的爭議在于車庫征收補償價格3580元/平米。
 
　　在征收戶看來，十年前購買時是2400元/平米左右，十年來漲幅過小。但在征收方看來，這個補償價格已是長沙同類最高。
 
　　7月24日，這一爭議已直接對簿公堂，從下午3點持續(xù)到晚上9點，但法院并未當(dāng)庭宣判。3580元/平米是如何出爐的?本報記者特地就此作了調(diào)查。
 
　　補償價格由第三方公司評估
 
　　2011年8月，12家評估公司代表齊聚新河分指揮部會議室，他們面前擺著一只透明箱，箱子里12只乒乓球上的數(shù)字分別和他們對應(yīng)。
 
　　應(yīng)邀前來的福源公寓征收戶代表把手從箱頂伸進去，攪動幾番后拿出其中一只球，號碼對應(yīng)的湖南思遠四達房地產(chǎn)評估咨詢有限公司由此成為新河分指揮部第三方評估機構(gòu)。
 
　　評估項目負責(zé)人廖明輝告訴記者，在評估福源公寓項目征收價格時，公司收集了福源公寓附近富湘園、北橋新村糧庫宿舍、群芳園和幸福橋四個小區(qū)住宅在2011年的成交價格，算出片區(qū)裸房單價在6400元左右。
 
　　廖解釋，在數(shù)種估價辦法中，適用車庫的只有市場法一種，即將被估房產(chǎn)與類似房產(chǎn)近期價格進行對照比較。
 
　　“車庫價格不能按住宅標(biāo)準(zhǔn)計算”
 
　　“不能按市場住宅升值標(biāo)準(zhǔn)計算車庫價格。”廖告訴記者，以岳麓區(qū)同類型麓山名園為例，2003年時商品房價格為1700元/平米，車庫價格超過2000元/平米，現(xiàn)在商品房價格上漲至6000元/平米，車庫價格仍維持在3500元/平米左右。廖還拿出一張復(fù)印件佐證福源公寓車庫價格“一直比較穩(wěn)定”，復(fù)印件為2009年12月簽訂的福源公寓5號車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議，和袁建文家同樣大小的21平米車庫以六萬元價格成交，價格僅3000元/平米。
 
　　“3580元/平米已是長沙同類車庫最高的征收補償價格了，現(xiàn)在公寓征收戶們在車庫補償價格上卡殼整條地鐵建設(shè)，有點說不過去。”廖明輝無奈地說。
 
　　“新征收條例沒有談判空間”
 
　　來新河分指揮部前，張宏曾參與過中山西路、新河三角洲、湘春路和車站北路等棚改項目。他的征收生涯從1998年開始算，十五年里幾乎經(jīng)歷了長沙大征收的全過程。而此次讓他感到有所不同的就是，福源公寓是長沙首個試水“新征收條例”的項目。
 
　　按“新征收條例”的相關(guān)規(guī)定，房屋補償價格由裸房價(評估價格)、裝飾裝修等設(shè)施補償、各項補助和獎勵、搬遷費用四部分構(gòu)成，每一項都能在法規(guī)里找到依據(jù)。“對征收人來說，意味著可供自己操作的空間被壓縮，對被征收人而言，則是議價談判的可能性被剝奪至無。”知情者告訴記者。張宏說，以往的征收補償實施的政府指導(dǎo)價，往往剛開始執(zhí)行很好，到最后為了趕征收進度便會“放水”，后簽的人反倒受益更多，這成為征收難的一個重要導(dǎo)向，也是開福寺站征收戶們拖延征收的重要原因。